В России исследовали, как изменилась доступность жилья за последние два года (с 2020 по 2022) и составили рейтинг городов по срокам накоплений на квартиру.
Основные выводы исследования:
1. За два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата – на 5%. Самый большой разрыв – в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание заработной платы от ценовой динамики на недвижимость – во Владивостоке. Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.
2. В Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости – на 30%. В Санкт-Петербурге зарабатывать стали больше на 3%, жилье оказалось дороже на 56%.
3. Совокупный доход семьи в месяц в регионах вырос за два года на 4,4 тыс. рублей. Стоимость квартиры – на 1,64 млн рублей.
4. Коэффициент доступности жилья достиг 4,5 года, что, согласно международной классификации, «серьезно осложняет» покупку жилья. В 2020 году КДЖ составлял 3,2 («жилье не совсем доступно»).
5. В 2020 году жилье было «доступным» в 14 из 34 крупных городов. В 2022 году таких локаций не осталось. Городов с «существенно недоступным» жильем вместо двух (Москвы и Владивостока) стало шесть (+Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Краснодар).
Зарплата выросла на 5%. Жилье подорожало в полтора раза, прокомментировали в Калининграде сегодня, 1 августа 2022 года, собкору Мой Калининград в интернет-сервисе Циан, проведшем исследование.
За последние два года недвижимость дорожает рекордными темпами, заработная же плата отставала от индексации цен на жилье. Эксперты выяснили, насколько большим оказался этот разрыв в уровне доходов и роста стоимости квадратных метров.
Регионы
В регионах, без учета столиц (Москвы и Санкт-Петербурга), средняя предлагаемая заработная плата «на руки» в 2021 году не выросла (в июле 2020 года – 46,31 тыс. р. «на руки», в июле 2021 года – 46,27 тыс.). За год – снижение на 0,1%. Средняя стоимость квадратного метра по этим же городам выросла за тот же период на 20,6%: с 62,1 тыс. р. в июне 2020 года до 74,9 тыс. р. в июне 2021 года.
В 2022 году предлагаемая заработная плата стала увеличиваться. За год (с июля 2021 года по июль 2022 года рост по регионам составил 4,9%: с 46,27 тыс. до 48,5 тыс. р. в месяц. Недвижимость за тот же период увеличилась в цене на 23,5%: с 74,9 тыс. до 92,5 тыс. р.
За два года заработная плата в регионах выросла на 4,8%, стоимость недвижимости — на 48,9%.
Самый большой разрыв – в Краснодаре, где за два года недвижимость подорожала рекордными темпами: +73%, а заработная плата выросла в среднем на 6,2%. Недвижимость Краснодарского края пользуется высоким спросом в последние годы, в том числе за счет покупателей из других регионов, для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступным.
Разрыв более чем в 60 п. п. также и в Омске, подорожавшем по стоимости квадратного метра на 68% из-за изначально относительно невысоких цен на жилье, а по заработной плате – всего на 3,3%. Минимальный разрыв – во Владивостоке (всего 15,6 п.п.) – здесь стоимость жилья за два года повысилась всего на четверть (по причине уже высоких цен на жилье, прибавка оказалась ниже, чем по другим городам), а заработная плата прибавила существенные 10%. Выше прибавка заработной платы была только по Казани – 13% за два года, однако и недвижимость здесь выросла в цене на 64%, поэтому разрыв в динамике зарплаты и стоимости квадратного метра составил 51%.
В пяти крупных городах предлагаемая заработная плата снизилась за два года, а стоимость недвижимости при этом продолжила рост. Меньше других повезло жителям Рязани – здесь зарплата упала за два года на 3%, а стоимость жилья выросла на 56% (разрыв в 59 п.п.). В Кирове похожая ситуация – доходы с 2020 года упали на 3,2%, а стоимость недвижимости выросла в полтора раза (+50%), ценовой разрыв – на уровне 52,7 п.п.
Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.
В Москве в сравнении с другими городами – довольно серьезный прирост заработной платы, в среднем – на 13%, стоимость недвижимости выросла за тот же период на 30%. В Санкт-Петербурге рост зарплат в разы ниже столичных – всего +3%, а стоимость при этом выросла сразу на 47%.
|
Стоимость недвижимости |
Заработная плата |
Разница в динамике |
|||||
|
2020 |
2022 |
Динамика средней стоимости кв. м |
2020 |
2022 |
Динамика предлагаемой заработной платы |
||
|
Краснодар |
68,9 |
118,9 |
73% |
50,7 |
53,8 |
6,20% |
66% |
|
Омск |
50,5 |
84,8 |
68% |
48,6 |
50,2 |
3,30% |
65% |
|
Рязань |
50,2 |
78,2 |
56% |
46,6 |
45,2 |
-3,00% |
59% |
|
Самара |
62,1 |
101,4 |
63% |
44,5 |
46,8 |
5,10% |
58% |
|
Барнаул |
53,5 |
88,8 |
66% |
38,9 |
42,2 |
8,50% |
58% |
|
Пенза |
51,9 |
79,9 |
54% |
43,7 |
42,9 |
-1,80% |
56% |
|
Липецк |
48,4 |
74,6 |
54% |
43,2 |
42,7 |
-1,10% |
55% |
|
Кемерово |
51,7 |
84,5 |
63% |
40 |
43,4 |
8,40% |
55% |
|
Астрахань |
45 |
68,1 |
51% |
43,4 |
42,8 |
-1,50% |
53% |
|
Киров |
47,6 |
71,2 |
50% |
41,3 |
40 |
-3,20% |
53% |
|
Томск |
63,6 |
97,1 |
53% |
46,9 |
47,5 |
1,30% |
51% |
|
Воронеж |
54,2 |
86,4 |
59% |
43,2 |
46,7 |
8,10% |
51% |
|
Казань |
85,3 |
140 |
64% |
45,6 |
51,5 |
13,00% |
51% |
|
Волгоград |
51,9 |
78,2 |
51% |
45,3 |
46 |
1,60% |
49% |
|
Ростов-на-Дону |
64,6 |
101,1 |
57% |
45,7 |
49,3 |
7,80% |
49% |
|
Ульяновск |
47,2 |
71 |
50% |
43,1 |
43,9 |
1,80% |
49% |
|
Нижний Новгород |
74,8 |
115,8 |
55% |
44,3 |
47,4 |
7,10% |
48% |
|
Саратов |
48,2 |
72,8 |
51% |
43,8 |
45,6 |
4,10% |
47% |
|
Ярославль |
55,2 |
83 |
50% |
42 |
44,6 |
6,00% |
44% |
|
Челябинск |
42,4 |
63,6 |
50% |
44,5 |
47,8 |
7,50% |
43% |
|
Красноярск |
65,7 |
96 |
46% |
52,8 |
54,9 |
4,10% |
42% |
|
Новосибирск |
74,1 |
107,8 |
45% |
50,8 |
53,3 |
4,90% |
41% |
|
Тюмень |
68,9 |
100,1 |
45% |
50,9 |
54,3 |
6,70% |
39% |
|
Иркутск |
73,2 |
106,7 |
46% |
53,6 |
57,9 |
8,10% |
38% |
|
Оренбург |
45,9 |
65,4 |
42% |
43,5 |
47,8 |
9,90% |
33% |
|
Уфа |
72,6 |
98,7 |
36% |
49,9 |
52 |
4,20% |
32% |
|
Ижевск |
55 |
72,5 |
32% |
41,6 |
42,2 |
1,50% |
30% |
|
Хабаровск |
88 |
116,4 |
32% |
57,4 |
59,3 |
3,40% |
29% |
|
Екатеринбург |
75 |
101,3 |
35% |
51,1 |
54,8 |
7,20% |
28% |
|
Пермь |
61,2 |
81,8 |
34% |
44,4 |
47,2 |
6,40% |
27% |
|
Владивосток |
129,4 |
162,9 |
26% |
54,3 |
59,9 |
10,30% |
16% |
|
Регионы |
62,1 |
92,5 |
49% |
46,3 |
48,5 |
5% |
46% |
|
Москва |
238,2 |
310,2 |
30% |
97,9 |
110,3 |
13% |
17% |
|
Санкт-Петербург |
133,8 |
208,1 |
56% |
74,3 |
76,8 |
3% |
53% |
|
Регионы + столицы |
69,6 |
102,6 |
47% |
48,7 |
51,2 |
5% |
42% |
Коэффициент доступности жилья: копить 4,5 года
Для расчета коэффициента доступности жилья (КДЖ) Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи учитывались средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные hh.ru).
Средний доход семьи в крупных городах (без Москвы и Санкт-Петербурга) достиг 97 тыс. рублей к июлю 2022 года, в 2021 году показатель был на уровне 92,5 тыс., а в 2021 году – 92,6 тыс. Прирост за два года – на 4,4 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» выросла по тем же городам в среднем на 3,36 млн до 5 млн рублей (+1,64 млн рублей).
Коэффициент доступности жилья в регионах составил 4,3 года. Для сравнения – в 2021 году показатель был на уровне 3,6 лет, а в 2020 году – 3 года.
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. От 3 до 4 – «не совсем доступным», от 4 до 5 – «покупка серьезно осложняется» и от 5 лет – «жилье существенно недоступно».
В Москве КДЖ вырос с 5,5 лет до 6,3 лет. То есть, как и два года назад, жилье считается «существенно недоступным», но копить приходится почти на год дольше, несмотря на рост заработной платы на 13%. В Санкт-Петербурге в 2020 году покупка жилья была «серьезно осложнена» в 2020 году и стала «существенно недоступна, как и в Москве. Копить нужно 6,1 года против 4,1 в 2020 году.
В целом по всем городам (без деления на столицы и регионы) коэффициент доступности жилья достиг в 2022 году — 4,5, то есть покупка жилья в настоящий момент «серьезно осложняется», два года назад КДЖ был на уровне 3,2 (жилье «не совсем доступно»).
Коэффициент доступность жилья 2020-2022 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)
|
|
2020 |
2021 |
2022 |
Доступность жилья на июль 2020 |
Доступность жилья на июль 2022 |
Прирост коэффициента доступности жилья 2020/2022 |
|
Челябинск |
2,1 |
2,4 |
3 |
Доступно |
Не совсем доступно |
0,9 |
|
Оренбург |
2,4 |
2,6 |
3,1 |
Доступно |
Не совсем доступно |
0,7 |
|
Астрахань |
2,3 |
2,9 |
3,6 |
Доступно |
Не совсем доступно |
1,3 |
|
Саратов |
2,5 |
2,9 |
3,6 |
Доступно |
Не совсем доступно |
1,1 |
|
Ульяновск |
2,5 |
2,9 |
3,6 |
Доступно |
Не совсем доступно |
1,1 |
|
Омск |
2,3 |
3,1 |
3,8 |
Доступно |
Не совсем доступно |
1,5 |
|
Волгоград |
2,6 |
3,1 |
3,8 |
Доступно |
Не совсем доступно |
1,2 |
|
Рязань |
2,4 |
3,2 |
3,9 |
Доступно |
Не совсем доступно |
1,5 |
|
Липецк |
2,5 |
3,2 |
3,9 |
Доступно |
Не совсем доступно |
1,4 |
|
Красноярск |
2,8 |
3,4 |
3,9 |
Доступно |
Не совсем доступно |
1,1 |
|
Киров |
2,6 |
3,3 |
4 |
Доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,4 |
|
Воронеж |
2,8 |
3,7 |
4,2 |
Доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,4 |
|
Пенза |
2,7 |
3,8 |
4,2 |
Доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,5 |
|
Кемерово |
2,9 |
3,4 |
4,4 |
Доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,5 |
|
Ижевск |
3 |
3,4 |
3,9 |
Не совсем доступно |
Не совсем доступно |
0,9 |
|
Пермь |
3,1 |
3,5 |
3,9 |
Не совсем доступно |
Не совсем доступно |
0,8 |
|
Тюмень |
3 |
3,6 |
4,1 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,1 |
|
Иркутск |
3,1 |
3,8 |
4,1 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1 |
|
Екатеринбург |
3,3 |
3,8 |
4,2 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
0,9 |
|
Ярославль |
3 |
3,6 |
4,2 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,2 |
|
Уфа |
3,3 |
3,7 |
4,3 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1 |
|
Регионы |
3 |
3,6 |
4,3 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,3 |
|
Хабаровск |
3,4 |
4,2 |
4,4 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1 |
|
Новосибирск |
3,3 |
3,9 |
4,5 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,2 |
|
Томск |
3,1 |
3,8 |
4,6 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,5 |
|
Ростов-на-Дону |
3,2 |
3,6 |
4,6 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,4 |
|
Барнаул |
3,1 |
3,7 |
4,7 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,6 |
|
Самара |
3,1 |
3,7 |
4,9 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,8 |
|
Краснодар |
3,1 |
4 |
5 |
Не совсем доступно |
Существенно недоступно |
1,9 |
|
Нижний Новгород |
3,8 |
4,8 |
5,5 |
Не совсем доступно |
Существенно недоступно |
1,7 |
|
Казань |
4,2 |
5,1 |
6,1 |
Покупка серьезно осложняется |
Существенно недоступно |
1,9 |
|
Владивосток |
5,4 |
5,9 |
6,1 |
Существенно недоступно |
Существенно недоступно |
0,7 |
|
Регионы |
3 |
3,6 |
4,3 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,3 |
|
Москва |
5,5 |
6,4 |
6,3 |
Существенно недоступно |
Существенно недоступно |
0,8 |
|
Санкт-Петербург |
4,1 |
4,9 |
6,1 |
Покупка серьезно осложняется |
Существенно недоступно |
2 |
|
Регионы + столицы |
3,2 |
3,9 |
4,5 |
Не совсем доступно |
Покупка серьезно осложняется |
1,3 |
Абсолютно по всем 34 городам, попавшим в выборку, доступность жилья снизилась за два года. Самая сложная ситуация в Санкт-Петербурге из-за наибольшего разрыва в динамике заработной платы и роста цен на жилье – здесь стоимость средней квартиры увеличилась с 2020 года еще на два годовых дохода семьи. Похожая ситуация в Краснодаре, также из-за рекордного роста цен на недвижимость на фоне ограниченного авиасообщения, закрытых границ с другими странами на время пандемии и развития формата удаленной работы. КДЖ вырос на 1,9. В Самаре – прибавка на 1,8, где стоимость жилья увеличилась на 63%, а заработная плата – на 5%.
Для жителей четырех городов – Кирова, Воронежа, Пензы и Кемерова – еще в 2020 году жилье было «доступным» с точки зрения заработной платы и стоимости квадратного метра, но уже в 2022 году покупка здесь «серьезно осложняется». Жители еще 10 городов также имели в 2020 году «доступное» жилье, но к 2022 году перешли на следующий уровень КДЖ: «не совсем доступно».
Минимальная прибавка по срокам накоплений в годовых доходах семьи – в Оренбурге (+0,7 лет), где в сравнении с другими региональными городами фиксируется хорошая динамика предлагаемой заработной платы (+9,9%), когда жилье подорожало за два года на 42%. Меньше года прибавка в сроках накоплений также и в Челябинске, где даже с учетом роста цен в полтора раза, все равно самая низкая стоимость квадратного метра среди всех перечисленных городов.
В 2020 году, помимо Москвы, «существенно недоступное» жилье также было и в Владивостоке, где средняя стоимость квартиры превышала пять годовых семейных доходов, за два года прирост по стоимости «квадрата» оказался весьма скромным в сравнении с другими городами – всего на четверть. В 2022 году к этому списку городов с недоступным жильем также присоединились Казань, Нижний Новгород и Краснодар.
Вместо двух городов с «существенно недоступным» жильем в 2020 году – Москвы и Владивостока, в 2022 году таких стало уже шесть. Не осталось городов с «доступным» жильем, в 2020 году таких было 14.
«С весны этого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке крупных городов стагнирует, – прокомментировал в Калининграде эксперт Алексей Попов. – К примеру, в апреле средняя стоимость квадратного метра по городам с населением от 500 тыс. человек, составила 102,3 тыс. р, после чего рост прекратился. Текущие средние значения (101,9 тыс.) – на полпроцента ниже весенних цен. То есть уже по итогам 2022 года ожидается небольшое сокращение дисбаланса между приростом цен на рынке недвижимости и динамикой доходов населения».
«Дисбаланс между ростом заработной платы и стоимостью квадратного метра ведет к дальнейшему наращиванию объемов ипотечного кредитования в России, – прокомментировала эксперт Наталья Данина. – Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается, несмотря на снижение минимального взноса и расширение предельного возраста погашения ипотеки. Уровень доходов напрямую влияет на рынок недвижимости, и именно отставание заработных плат становится основной причиной ценовой стагнации и замедления рынка недвижимости».