В России в III квартале 2021 года рынок коммерческой недвижимости продолжил восстанавливаться после периода длительной стагнации и серьезных антиковидных ограничений.
Заметную динамику при этом продемонстрировал сегмент аренды, где спрос увеличился на 14% год к году и на 9% за квартал. Подобная тенденция свидетельствует о частичном возвращении российского бизнеса к офлайн-форматам и его успешной адаптации к “постковидной” реальности. В то же время, для рынка купли-продажи был характерен более сдержанный рост спроса — на 5% год к году и на 4% за квартал.
Графики 1 и 2. Структура спроса на аренду и покупку коммерческой недвижимости в России, III квартал 2021 г.
В Калининграде интерес к аренде коммерческой недвижимости увеличился на 6% за год (14%за квартал), а
динамика спроса на покупку составила 8% год к году (6% за квартал), прокомментировали в Калининграде сегодня, 10 ноября 2021 года, собкору, ИА Прибыль RU в интернет-сервисе «Авито Недвижимость».
Несмотря на непредсказуемую эпидемиологическую ситуацию и сохранение ряда ограничительных мер в общественных местах, интерес к аренде и покупке коммерческой недвижимости в России продолжает расти — по итогам III квартала показатели спроса превысили аналогичные значения прошлого года на 14% и на 5% соответственно. В сравнении с предыдущим кварталом интерес потенциальных арендаторов и покупателей к коммерческим объектам увеличился на 9% и 4% (III кв. 2021 г. ко II кв. 2021 г.).
“Важно отметить, что на данный момент еще рано говорить о полном восстановлении отрасли. Положительная динамика, наблюдаемая по итогам III квартала на рынке коммерческих площадей, — это результат реабилитации экономики после введения жестких ограничительных мер весной прошлого года, когда многие компании и предприятия были вынуждены перейти на удаленный формат, а работа заведений общественного питания, розничной торговли и сферы услуг была частично или полностью прекращена”, — прокомментировал в Калининграде эксперт Тимур Зайцев.
Таблица 1. Динамика показателей на рынке коммерческой недвижимости за год (III кв. 2021 г. к III кв. 2020 г.) и за квартал (III кв. 2021 г. ко II кв. 2021 г.), вся Россия
|
Тип сделки |
Сегмент |
Изменение предложе-ния за год |
Изменение предложе-ния за квартал |
Изменение спроса за год |
Изменение спроса за квартал |
Средняя стоимость, руб./кв.м |
Изменение стоимости за год |
Изменение стоимости за квартал |
|
Продам |
Общепит |
-2% |
-1% |
-8% |
-5% |
37 500 |
13% |
5% |
|
Офис |
2% |
2% |
1% |
11% |
65 986 |
22% |
6% |
|
|
ПСН |
-4% |
-1% |
0% |
5% |
46 963 |
17% |
2% |
|
|
Склад |
0% |
7% |
2% |
9% |
11 858 |
25% |
8% |
|
|
Торговая площадь |
0% |
-2% |
-9% |
1% |
68 977 |
31% |
8% |
|
|
Сдам |
Общепит |
-2% |
-4% |
8% |
-11% |
833 |
4% |
4% |
|
Офис |
15% |
3% |
14% |
15% |
1 000 |
20% |
7% |
|
|
ПСН |
3% |
2% |
19% |
13% |
658 |
13% |
3% |
|
|
Склад |
21% |
2% |
27% |
12% |
357 |
40% |
2% |
|
|
Торговая площадь |
-5% |
-3% |
-5% |
-3% |
991 |
17% |
9% |
Как и в предыдущем квартале, самыми востребованными форматами у российских предпринимателей стали помещения свободного назначения (ПСН), торговые площади и офисы — суммарно на них пришлось примерно три четверти всех запросов арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости за III квартал. При этом, данные типы коммерческих площадей сегодня переживают существенное изменение, подстраиваясь под требования новых бизнес-моделей.
Так, одним из драйверов развития рынка офисной недвижимости стали сервисные офисы и коворкинги, а торговые помещения и ПСН перефокусировались на e-commerce и сферу онлайн-услуг — все чаще в них можно увидеть пункты выдачи интернет-заказов, постаматы и службы доставки.
“Локальная инфраструктура на фоне пандемии приобрела первостепенное значение для потребителей, поэтому на рынке недвижимости существенно вырос интерес к коммерческим площадям в составе жилых домов и в густонаселенных спальных районах.
При этом, основной задачей для предпринимателей становится поддержание высокого и стабильного клиентского трафика, поэтому арендаторы и владельцы помещений готовы более активно экспериментировать с бизнес-форматами и планировкой коммерческих площадей, сочетая преимущества онлайн-ритейла и традиционной торговли”, — сообщил Тимур Зайцев.
Среди крупных российских городов наиболее заметная годовая динамика спроса на аренду коммерческой недвижимости в III квартале была отмечена в Екатеринбурге (+44% год к году), а также в южных регионах страны — Симферополе (+29%), Севастополе (+28%) и Краснодаре (+28%). В сравнении со II кварталом число потенциальных арендаторов значительно увеличилось в Казани (+21%) и Тюмени (+19%). На рынке купли-продажи лидером с точки зрения темпов роста спроса стал Екатеринбург, где активность покупателей повысилась в 1,6 раза за год и на 29% за квартал.
В Калининграде спрос на аренду коммерческой недвижимости вырос на 6% за год и на 14% относительно предыдущего квартала, в то время как динамика показателей на рынке купли-продажи составила 8% и 6% соответственно.
В свою очередь, объем предложения коммерческих площадей незначительно вырос и относительно прошлогодних показателей (III кв. 2021 г. к III кв. 2020 г.), и по сравнению с данными предыдущего квартала. Так, в целом по стране количество выставленных на продажу объектов увеличилось на 5% год к году (+1% за квартал). Одновременно число коммерческих площадей, предлагаемых в аренду, выросло на 7% за год (+2% за квартал). Количество предложений от продавцов наиболее заметно увеличилось в Сочи — в 1,7 раза год к году и на 31% за квартал. При этом число объявлений от арендодателей существеннее всего выросло в Москве — почти в полтора раза за год и на 3% относительно предыдущего квартала. В Калининграде предложение коммерческих объектов в сегменте аренды снизилось на -24% за год и на -2% за квартал, при этом в категории купли-продажи динамика составила -6% и 2% соответственно.
Оживление на российском рынке коммерческой недвижимости весной/летом 2021 года спровоцировало пока еще слабый подъем цен на аренду коммерческих помещений. Так, аренда складов в России стала дороже на 2% за квартал и обходилась бизнесу в среднем в 357 руб./кв.м. Увеличились средние ставки и в сегменте офисов, арендовать которые можно было за 1 000 руб./кв.м, что на 7% выше аналогичных отметок прошлого квартала. Средняя стоимость аренды ПСН по итогам прошлого квартала составила 658 руб./кв.м (+4% за квартал), торговых площадей — 991 руб./кв.м (+9% за квартал), помещений общепита — 833 руб./кв.м (+4% за квартал).
Цены на покупку торговых площадей в России по сравнению с аналогичным периодом II квартала выросли на 8% до 68 977 руб./кв.м, на приобретение офисов — на 7% до 65 986 руб./кв.м. Средняя стоимость ПСН на рынке купли-продажи по итогам III квартала текущего года составила 46 963 руб./кв.м (+2% за квартал). Приобрести в собственность склады можно было в среднем за 11 858 руб./кв. (+8% за квартал), объекты общепита— в среднем за 37 500 руб./кв.м (+5% за квартал).
В сравнении с прошлогодними значениями (III кв. 2021 г. к III кв. 2020 г.) уровень цен и средние размеры арендных ставок изменились более заметно, что обусловлено возобновлением деловой активности на рынке после локдауна. В связи с этим некоторые собственники также стремятся реализовать коммерческие площади, приобретенные с целью инвестиций в 2020 году. “Предпринимателям, планирующим возвращение к деятельности и желающим найти подходящий объект в аренду, рекомендуется регулярно просматривать новые рыночные предложения.
В пик делового сезона собственники коммерческих площадей могут быть готовы заключить сделку на более выгодных условиях, при этом для самых интересных объектов арендаторы находятся буквально за считанные дни. Так, на крупных специализированных платформах, таких как Авито Недвижимость, возможно подписаться на обновления по интересующим локациям, чтобы оперативно отслеживать новые объявления от проверенных пользователей и не пропустить привлекательные предложения”, — прокомментировал Тимур Зайцев.
* Спрос оценивается по числу запрошенных контактов продавца на платформе, которые покупатели отправили за определенный период. Под термином «запрошенные контакты» следует понимать переход по ссылке «показать номер» или «адрес электронной почты». Предложение оценивается по количеству объявлений, размещенных пользователями на платформе за отдельный период времени.
Таблица 2. Динамика спроса на рынке коммерческой недвижимости в крупнейших городах России за год (III кв. 2020 г. к III кв. 2021 г.) и за квартал (II кв. 2021 г. к III кв. 2021 г.)
|
Регион |
Купля-продажа |
Аренда |
||||||
|
Предложение |
Спрос |
Предложение |
Спрос |
|||||
|
Изменение за год |
Изменение за квартал |
Изменение за год |
Изменение за квартал |
Изменение за год |
Изменение за квартал |
Изменение за год |
Изменение за квартал |
|
|
Вся Россия |
4% |
1% |
5% |
4% |
7% |
1% |
14% |
9% |
|
Барнаул |
-18% |
-6% |
0% |
5% |
-17% |
1% |
2% |
7% |
|
Брянск |
3% |
1% |
-2% |
14% |
-10% |
-2% |
13% |
4% |
|
Волгоград |
-12% |
-5% |
-11% |
5% |
-1% |
0% |
16% |
3% |
|
Воронеж |
-15% |
-5% |
-13% |
-7% |
-15% |
1% |
16% |
7% |
|
Екатеринбург |
29% |
8% |
62% |
29% |
10% |
1% |
44% |
13% |
|
Ижевск |
-10% |
-5% |
-4% |
10% |
-20% |
-9% |
-3% |
3% |
|
Иркутск |
4% |
-1% |
12% |
-4% |
-16% |
-4% |
10% |
13% |
|
Казань |
-1% |
-3% |
-14% |
13% |
-14% |
0% |
9% |
21% |
|
Калининград |
-6% |
2% |
8% |
6% |
-24% |
-2% |
6% |
14% |
|
Киров |
4% |
10% |
7% |
14% |
-11% |
-3% |
10% |
5% |
|
Краснодар |
6% |
-1% |
18% |
12% |
-8% |
9% |
28% |
15% |
|
Красноярск |
1% |
-3% |
-6% |
8% |
-4% |
-1% |
3% |
16% |
|
Москва |
21% |
-3% |
21% |
5% |
45% |
3% |
19% |
14% |
|
Нижний Новгород |
-1% |
0% |
7% |
8% |
-10% |
-1% |
20% |
15% |
|
Новосибирск |
20% |
10% |
16% |
17% |
10% |
0% |
25% |
17% |
|
Омск |
6% |
-4% |
11% |
10% |
15% |
5% |
19% |
11% |
|
Пермь |
-10% |
-5% |
-14% |
-3% |
-22% |
-3% |
-1% |
12% |
|
Рязань |
-7% |
4% |
2% |
-1% |
-3% |
9% |
13% |
4% |
|
Самара |
0% |
5% |
-2% |
14% |
-11% |
-1% |
12% |
18% |
|
Санкт-Петербург |
0% |
9% |
18% |
7% |
-9% |
-2% |
3% |
8% |
|
Саратов |
-8% |
-1% |
0% |
2% |
-16% |
-5% |
3% |
6% |
|
Севастополь |
25% |
11% |
28% |
7% |
9% |
0% |
28% |
2% |
|
Симферополь |
3% |
8% |
15% |
10% |
-9% |
2% |
29% |
8% |
|
Сочи |
69% |
31% |
43% |
-12% |
-28% |
-5% |
23% |
-29% |
|
Ставрополь |
-2% |
7% |
13% |
23% |
-10% |
0% |
15% |
11% |
|
Томск |
-8% |
-1% |
16% |
10% |
-10% |
4% |
4% |
9% |
|
Тула |
-14% |
-6% |
-16% |
-20% |
-17% |
-1% |
9% |
11% |
|
Тюмень |
19% |
3% |
15% |
18% |
-3% |
4% |
18% |
19% |
|
Ульяновск |
-3% |
6% |
-10% |
5% |
-23% |
-1% |
3% |
11% |
|
Уфа |
-5% |
-1% |
5% |
16% |
-15% |
3% |
3% |
15% |
|
Челябинск |
3% |
1% |
18% |
10% |
-6% |
7% |
17% |
19% |
|
Ярославль |
-12% |
-1% |
1% |
17% |
-18% |
-7% |
12% |
8% |