В России бум на ипотечном рынке продолжается и согласно прогнозам по итогам 2020 года будет оформлено 1,5 млн новых ипотечных договоров на сумму 3,7 трлн руб. Т.е. за текущий год ипотечный рынок покажет рост, сопоставимый с размером 5% ВВП, который приходится всего на 1% населения. Но какие риски здесь есть? Как скоро может раздуться опасный «пузырь»?
Причина роста – пандемия? Прежде всего, росту ипотечного кредитования в России способствуют программы государственной поддержки, льготы, пособия и бюджетные программы субсидирования ипотечной процентной ставки. Так, с 2019 года продолжает действовать льготная ипотека для семей с двумя и более детьми. Министерство сельского хозяйства развивает сельскую ипотеку под 2,7% годовых. Отдельная программа государственной поддержки действует для покупки и строительства жилья в регионах Дальневосточного федерального округа по ипотечной ставке 2% («Дальневосточная ипотека»).
В рамках кризисных процессов 2020 года для смягчения последствий экономической рецессии из-за пандемии была запущена госпрограмма субсидирования ипотеки по ставке 6,5 % годовых. Это рекордно низкая ставка для широких масс населения, не относящихся к льготной категории. Все помнят, что ранее в кризисные годы ипотечная ставка доходила до 18% годовых. Возможность взять ипотеку по минимальной за всю историю ставке активизировала отложенный спрос населения на жилье. В условиях нестабильности и экономической рецессии госпрограмма по субсидированию ипотечного кредитования помогла вернуть спрос граждан на недвижимость, поддержать строительную и банковскую отрасль весной 2020 года. Если бы не пандемия, то ждать российским гражданам снижения ипотечных ставок до средневзвешенных значений в 7,28 % пришлось бы еще 2-3 года при позитивном сценарии развития экономики.
Таким образом, основным фактором восстановления спроса на ипотечные кредиты стала новая и беспрецедентная по охвату потенциальных заемщиков государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотеке (под 6,5% годовых). Благодаря ей доля выдачи ипотеки на новостройки выросла с 32% в августе 2019 года до 40% в августе 2020 года.
Дополнительные факторы. Поддержку спросу на ипотеку оказало также существенное снижение среднего уровня рыночных ставок в российской экономике благодаря переходу Банка России к мягкой денежно-кредитной политике и смягчение банками помимо снижения процентных ставок условий кредитования (увеличение срока кредита и его максимальной суммы при снижении уровня первоначального взноса).
Помимо этого, во многих регионах были введены дополнительные меры поддержки спроса на жилье – предоставление региональных субсидий на его покупку, субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту для отдельных категорий граждан, программы поддержки индивидуального строительства жилья, программы развития малоэтажного строительства и другие.
В чем выгода государства? Подстегивание экономического роста страны посредством поддержки строительной отрасли через активизацию и стимулирование конечного потребления явилось весьма разумной мерой по сравнению с раздачей «вертолетных» денег в США.
Строительная индустрия и отрасль недвижимости обладают мультипликативным эффектом на экономику страны, являются драйвером роста многих отраслей экономики. Каждый рубль, потраченный государством на развитие ипотеки, особенно в кризисной экономике при замедлении темпов экономического роста, вернется обратно в бюджетную систему кратно через 5-7 лет в виде налоговых и неналоговых сборов, преференций от роста строительной и смежных отраслей экономики.
Ждать краткосрочных эффектов не стоит. Строительный сектор, не смотря на господдержку, показывает негативные экономические данные по сравнению в 2019 годом — снижение выручки, численности сотрудников, зарплат, показателей ввода жилья, а также увеличение кредитной нагрузки. Негативную динамику констатируют все ключевые производственные и финансово-экономические показатели строительной отрасли.
Из-за слабого спроса прогнозируется сокращение жилищного строительства по итогам 2020 года на 10%, а также рост объемов незавершенного проблемного строительства. Индекс предпринимательской уверенности — во II квартале по сравнению с январем — мартом упал до –24% — минимального значения за последние десять лет.
Неблагоприятную тенденцию в строительной отрасли удастся переломить лишь при обеспечении доступности мер господдержки (налоговых, организационных, разрешительных и пр.) для всех застройщиков, а не только для системообразующих и градообразующих организаций.
Необходимо соблюдать баланс спроса и предложения на рынке жилья, а также сбалансированность объемов рынка ипотеки и приемлемость процентных ставок, чтобы не допустить чрезмерной закредитованности граждан.
Кто платит? 80% выдачи в целом по рынку обеспечивают топ-5 банков: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Банк «Открытие». Традиционно наибольшие объемы выдачи ИЖК приходятся на двух крупнейших лидеров — Сбербанк (1027,1 млрд руб., прирост в августе 2020 года составил 33,2% к августу 2019 года) и ВТБ (541,5 млрд руб., прирост в августе 2020 года составил 33,5% к августу 2019 года).
Причем доля Сбербанка выросла до 50% всего рынка ипотеки, ВТБ — снизилась до 19% всех ипотечных кредитов. Таким образом, по-прежнему наблюдается узкая локализация основной части клиентов в двух крупнейших банках с госучастием и слабая конкуренция ипотечного рынка, в том числе в территориальной инфраструктуре.
С середины 2019 года наблюдался стабильный рост объема предоставляемых кредитов (рис.1). В апреле 2020 года из-за ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией заявки на ипотеку сократились на 45% к I кварталу. С июня 2020 года по мере нормализации ситуации и восстановления потребительских ожиданий населения спрос на ипотеку вернулся на уровень I квартала. А в августе 2020 года объемы выдачи ИЖК стали рекордными за всю историю российского ипотечного рынка – в августе было выдано 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн рублей.
По сравнению с августом 2019 года ипотечное кредитование выросло на 38% в количественном выражении и на 59% в денежном. Пик выдач ИЖК в предыдущих годах был зафиксирован в декабре 2019 года — 345 млрд руб.
Рисунок 1. Объем предоставленных ИЖК помесячно, в 2018-2020 гг., млн. руб (по данным Банка России и ДОМ.РФ)
Совокупный банковский портфель ИЖК в январе-августе 2020 года увеличился на 825,6 млрд рублей, или на 11%, до 8 трлн 317,1 млрд рублей. Топ-20 крупнейших ипотечных банков России выдали в августе 2020 года 157 тыс. ипотечных кредитов (+51% к августу 2019 г.) на сумму 398 млрд руб. (+65% к августу 2019 г.), среди которых треть приходится на льготную ипотеку по программе субсидирования процентных ставок под 6,5% годовых (рис. 2). Доля топ-20 банков в общем объеме выдачи ИЖК продолжает расти и составляет на данный момент 96,6%.
Рисунок 2. Объем предоставленных ИЖК банками топ-20 помесячно в 2020 г., млрд. руб (по данным ДОМ.РФ)
Ставки падают. Продолжается тенденция снижения банковских ставок по ИЖК вслед за снижением ключевой ставки Банка России (рис.3). Неоднократное снижение ключевой ставки за 2019-2020 годы, с текущим уровнем в 4,25 % также повлияло на резкое падение ставок по ипотеке, что сделало жилищное кредитование в 2020 году более привлекательным и востребованным.
Рисунок 3. Динамика средневзвешенных ставок по ипотеке и ключевой ставки, %
(по данным Банка России и ДОМ.РФ)
Кредитный «пузырь» растет. Вместе с ростом объемов ипотеки растет угроза высокой степени закредитованности граждан. В период с 1 октября 2019 года по 1 апреля 2020-го сохранялся тренд на снижение доли заемщиков, имеющих только один ипотечный кредит, в пользу тех, кто имеет в дополнение к ипотечному кредиту необеспеченный потребительский кредит или одновременно потребительский кредит и задолженность по кредитной карте.
Доля заемщиков, имеющих в дополнение к ипотеке любой другой кредит, выросла с 46,5 до 47,5%. Сочетание ипотечного кредита с другими типами кредитов может приводить к повышенной долговой нагрузке заемщиков. Также важно понимать, какую цель имеет совмещение ИЖК с прочими потребительскими кредитами: ипотека и кредит на первоначальный взнос, ипотека и кредит на ремонт, или у кредитов несвязанные цели. Если потребительский кредит направляется на первоначальный взнос по ипотеке, то раздувается ипотечный «пузырь». Пока по анализу Банка России доля таких кредитов невелика и не требует принятия дополнительных мер.
Тем не менее, закредитованность граждан (соотношение средней величины задолженности, приходящейся на одного заемщика в регионе на 1 апреля 2020 года, к среднемесячному доходу в регионе) по ипотеке в 2020 году по сравнению с предыдущим годом растет. Наибольшие показатели закредитованности по ипотеке показали в основном наихудшие по уровню благосостояния и уровню собственных доходов регионы: Республика Крым (63,62%), Чеченская Республика (50,89%), Республика Саха (Якутия) (49,06%), Республика Калмыкия (46,57 %), Карачаево-Черкесская Республика (42,78%). Наименьшие показатели закредитованности по ипотеке показали благополучные в плане доходов регионы: Чукотский автономный округ (16,45%), Магаданская область и Забайкальский край (19,3%).
Риски ипотеки. Нами выявлены определенные риски, которые существуют в данный момент на российском рынке ипотеки:
1. Расширение программы субсидирования процентной ставки в долгосрочном периоде за пределами кризисного периода при переломе стагнации может стать «пирамидой» для бюджетной системы страны. Дело в том, что показатели рыночной ставки через 10-20 лет (средние сроки ипотечных кредитов) непредсказуемы, и если рыночная ставка в будущем будет сильно превышать ставку субсидирования ипотеки, то кредиты не будут рефинансироваться заемщиками и срок ипотечных кредитов по факту будет дольше, чем в случае ипотечных ставок приближенным к рыночным ставкам. Таким образом, существует риск перерасхода бюджетных средств при долгосрочных ипотечных программах, неопределенной динамике процентных ставок и их высокой волатильности.
2. При субсидировании государством программ долгосрочной ипотеки предоставляются «длинные деньги», которые при текущей сниженной норме первоначального взноса по ипотеке до 10 % рискуют раздуть «пузырь» на рынке недвижимости. Напомним, что причиной ипотечного кризиса 2007-2009 годов в США стала высокая доля выдачи ипотеки с низким или нулевым первоначальным взносом. Этот риск существует в данный момент, в случае выдачи многочисленных кредитов гражданам, которые окажутся недостаточно платежеспособными, чтобы обслуживать в будущем взятые кредитные обязательства по ипотеке. Подтверждаемая в настоящий момент при льготных условиях ипотеки платежеспособность гражданина, может оказаться несостоятельной при изменении экономических условий.
3. При изменении конъюнктуры финансового рынка, банки-кредиторы могут нести повышенные кредитные риски. В случае ужесточения денежно-кредитной политики Центрального Банка РФ финансовая безопасность банков может оказаться под угрозой в случае несбалансированности кредитной политики.
4. Чрезмерно низкие ставки по субсидируемой ипотеке, сильно оторванные от рыночных ставок, влекут за собой чрезмерный рост цен на недвижимость вслед за растущим спросом на ипотеку. Так, например, произошло в 2019-2020 годах во Владивостоке при реализации госпрограммы «Дальневосточная ипотека» под ставку 2%. В итоге с января по май 2020 года средняя цена квадратного метра недвижимости во Владивостоке выросла более, чем на 8% на первичном рынке. Опережающий рост цен на жилье в сравнении с другими субъектами РФ свидетельствует, что субсидирование ипотеки может привести не к увеличению доступности, а, наоборот, к снижению доступности при незапланированном росте цен на жилье. Таким образом, бюджетные деньги просто перетекут в сверхприбыль застройщиков в данном регионе со сверхльготной ипотекой, не достигнув цели развития доступного жилья для граждан среднего класса согласно бюджетной программе.
Что дальше? Ожидается снижение средней ставки по ипотеке в 2020 году – до 7 %, а к 2024 году – до 6,5%. Это будет превосходить ключевую цель федерального проекта «Ипотека», являющегося составной частью национального проекта «Жилье и городская среда», – достижение средней ставки по ипотеке на уровне 7,9% годовых к концу 2024 года.
Но как долго может продолжаться рост дешевеющей ипотеки в условиях падения реальных располагаемых доходов населения? Не хотелось бы, чтобы российский ипотечный рынок стал похож на европейский, где очень дорогое и недоступное жилье даже при небольших ипотечных ставках.
Предпосылки для роста российского рынка ипотеки создают сохраняющиеся и расширяющиеся методы государственной поддержки развития ипотечного кредитования. Ожидается, что с учетом стимулирующих госпрограмм средневзвешенная ипотечная ставка на новостройки опустится в этом году относительно ставок на вторичном рынке на 1,3-1,6 процентного пункта и будет способствовать дальнейшему перераспределению спроса в пользу нового жилья. На протяжении 2020 года население будет продолжать реализовывать отложенный спрос на недвижимость.
Качество ипотечного портфеля пока сохраняется на достаточно высоком уровне, риски формирования на данный момент ипотечного кредитного «пузыря» отсутствуют: объем фактически просроченных платежей по ипотеке на 1 мая 2020 года составил 72,2 миллиарда рублей, снизившись с начала 2019 года на 0,7 миллиарда рублей. Объем просроченных кредитов за январь-август 2020 года на фоне стремительного роста выдачи ИЖК увеличился на 5,7% — до 76,7 млрд рублей. Просроченная задолженность по ипотеке составляет менее 1 % портфеля ИЖК, что на 0,3 п.п. ниже уровня начала 2019 года.
Однако если не удастся повысить производственную и потребительскую активность, остановить рост безработицы, качество ипотечного портфеля может снизиться, особенно в условиях распространения COVID-19.
Тенденции и вывод. Таким образом, можно выделить следующие тенденции рынка ипотечного кредитования:
- развитие тренда цифровизации на рынке недвижимости и ипотеке (заключение ипотечных сделок онлайн, онлайн показы квартир, онлайн консультирование, электронная регистрация прав и пр.);
- снижение числа кредитных организации, выдающих ипотечные кредиты;
- рост объемов и количества выдачи ипотечных кредитов, в том числе с государственной поддержкой;
- дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам из-за обострившейся конкуренции между кредитными организациями, государственного стимулирования и развития мер поддержки ипотечного кредитования, а также проводимой Банком России мягкой денежно-кредитной политики;
- увеличение доли рефинансирования на рынке ипотеки ввиду последовательного снижения ключевой ставки и либерализации условий рефинансирования;
- развитие услуги «трейд-ин» на рынке ипотеки;
- развитие и повышение ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг, в том числе за счет расширения инвестиционной декларации НПФ, страховых компаний, государственных компаний и корпораций, расширение ломбардного списка за счет включения в него наиболее ликвидных ипотечных ценных бумаг;
- узкая локализация ипотечных банков в территориальной инфраструктуре и слабая их конкуренция.
В целом, необходимы системные меры совершенствования отрасли ипотечного кредитования, направленные на стандартизацию и цифровизацию рынка ипотеки, что позволит сократить банковские издержки и будет способствовать доступности ипотеки для большего количества граждан.
Диана Степанова, доцент кафедры финансов и цен РЭУ имени Г. В. Плеханова, специально для ИА Прибыль RU (Калининград).