ИА Прибыль RU.. В Калининграде состоится заседание общественного совета центра общественных процедур «Бизнес против коррупции в Калининградской области» (ЦОП БПК КО).
Общественный совет рассмотрит обращение ООО «Дениелс» — кафе «Ам!Бар» по вопросу действий администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и прокуратуры Зеленоградского района Калининградской области, которые признали незаконным владение заявителем земельным участком, расположенным на территории г. Зеленоградск.
В заседании 28 февраля, с 17 часов, примут участие уполномоченный по защите прав предпринимателей в Калининградской области Георгий Дыханов, а также – члены общественного совета центра, представители государственных органов РФ, эксперты и заявители, прокомментировали собкору в Калининграде сегодня, 26 февраля 2018 года в аппарате уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калининградской области. И продолжили:
«Суть конфликта
Обращение: ООО «Дениелс.
Инициаторы конфликта (по материалам обращения):
— прокуратура Зеленоградского района Калининградской области.
Потерпевшая сторона (по материалам обращения):
— ООО «Дениелс».
Иные участники конфликта:
— ИП Караева Анна Сергеевна;
— администрация МО «Зеленоградский городской округ».
Предполагаемые цели рейдерской атаки/коррупционных действий (по материалам обращения):
— изъятие земельного участка с кадастровым номером 39:05:010102:44, расположенного на территории г. Зеленоградска и принадлежащего ООО «Дениелс» на праве собственности.
Предмет конфликта
Предметом обращения являются действия администрации МО «Зеленоградский городской округ» и Прокуратуры Зеленоградского района Калининградской области, выразившиеся в признании незаконными постановления администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 02.06.2015 № 912/2015, в части предоставления ИП Караевой А.С. в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 39:05:010102:44, расположенный на территории г. Зеленоградск.
Краткое описание конфликта
Исходя из указанной жалобы, представленных материалов и пояснений заявителя, установлено, что на территории г. Зеленоградска у ООО «Дениелс» находился в собственности земельный участок с кадастровым номером 39:05:010102:44, площадью 3 215 кв.м., на котором расположен комплекс отдыха «Ам!бар»: кафе «Ам!бар», объект быстрого питания «АмБургер», спасательная станция и автомобильная парковка.
Указанный земельный участок был приобретен ООО «Дениелс» у ИП Караваевой А.С. на основании договора купли-продажи от 20 мая 2016 года.
В свою очередь, ИП Караваева А.С. приобрела право собственности на данный земельный участок на основании решения Арбитражного суда Калининградской области от 19 марта 2015 года по делу № А21-307/2015, в соответствии с которым был признан незаконным отказ администрации МО «Зеленоградский район» о предоставлении ИП Караваевой А.С. в собственность за плату вышеуказанного земельного участка и возложена обязанность предоставить ей данный земельный участок в собственность.
Однако, несмотря на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда, Прокуратура Зеленоградского района обратилась в Зеленоградский районный суд с исковым заявлением к ООО «Дениелс», в котором оспорила вышеуказанные договоры купли-продажи земельного участка, постановление администрации МО «Зеленоградский городской округ» о передаче земельного участка в собственность ИП Караваевой А.С., а также право собственности ООО «Дениелс» на земельный участок и находящиеся на нем объекты — спасательную станцию, автопарковку и объект быстрого питания «Ам!Бургер».
Решением Зеленоградского районного суда от 18.09.2017 требования Прокуратуры Зеленоградского района удовлетворены в полном объеме, земельный участок возвращен в муниципальную собственность и признано отсутствующим право собственности ООО «Дениелс» на расположенные на земельном участке спасательную станцию, автомобильную парковку и объект быстрого питания «Ам!Бургер».
ООО «Дениелс» планирует обжаловать решение Зеленоградского района суда в вышестоящую инстанцию, а также обратилось в адрес Губернатора Калининградской области с просьбой оказать содействие в разрешении сложившейся ситуации.
Как установлено из предоставленных ООО «Дениелс» материалов, при рассмотрении Арбитражным судом Калининградской области заявления ИП Караваевой А.С. об обжаловании решения администрации МО «Зеленоградский городской округ», суд исходил из предоставленных материалов, в том числе постановления администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 27.01.2015 №47, которым земельный участок с кадастровым номером 39:05:010102:44 был отнесен ко второй санитарно-курортной зоне.
Позиция Арбитражного суда
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 19 марта 2015 года по делу № А21-307/2015 отказ администрации МО «Зеленоградский район» о предоставлении ИП Караваевой А.С. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 39:05:010102:44 признан незаконным, на администрацию была возложена обязанность предоставить ей данный земельный участок в собственность.
Позиция суда обосновывается тем, что согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В статье 27 Земельного кодекса закреплено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).
Согласно подпункту 1 пункта 4 названной статьи из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса). В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 той же статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 этой статьи.
Статьей 28 Земельного кодекса установлена недопустимость отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с подпунктом «ж» пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее — Закон № 33-ФЗ), в ранее действующей редакции, лечебно-оздоровительные местности и курорты относились к особо охраняемым природным территориям.
Аналогичное положение об отнесении лечебно-оздоровительных местностей и курортов к землям особо охраняемых территорий содержалось в ранее действующей редакции в пункте 1 части 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральным законом от 28.12.2013 N 406-ФЗ внесены изменения в некоторые нормативные акты, в частности, внесены изменения в Земельный кодекс РФ и Закон № 33-ФЗ в части исключения лечебно-оздоровительных местностей и курортов из категории особо охраняемых природных территорий.
Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту от 13.03.2015 спорный земельный участок из категории земель населенных пунктов имеет разрешенное использование: для осуществления берегозащиты и благоустройства территории.
В соответствии со сведениями из публичной кадастровой карты земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск.
Постановлением администрации муниципального образования «Зеленоградский район» от 27.01.2015 № 47 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:010102:44, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск, установлены обременения и ограничения в соответствии с пунктом 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, утвержденным постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 № 1425.
Согласно пункту 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 (далее по тексту — Положение об округах санитарной охраны N 1425) на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.
Иные обременения и ограничения в отношении спорного земельного участка отсутствуют.
При таких обстоятельствах у Администрации отсутствовали основания для отказа в предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка с указанием на то, что земельный участок расположен в 1 зоне санитарной охраны и в силу статьи 94 Земельного кодекса не может быть предоставлен заявителю в собственность.
Данное решение АС администрацией МО «Зеленоградский район» не обжаловалось и вступило в законную силу
Позиция районного суда
Решением Зеленоградского районного суда от 18.09.2017 требования Прокуратуры Зеленоградского района о признании незаконными постановления администрации о передаче земельного участка в собственность, а также совершенных сделок в отношении данного земельного участка, удовлетворены в полном объеме, земельный участок возвращен в муниципальную собственность и признано отсутствующим право собственности ООО «Дениелс» на расположенные на земельном участке спасательную станцию, автомобильную парковку и объект быстрого питания «Ам!Бургер».
Позиция суда обосновывается тем, что согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.
Согласно Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).
Исходя из данных конституционных предписаний и требований ст. 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, учитывая необходимое, обеспечения справедливого баланса между общественными интересами п правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, в том числе круг объектов, не подлежащих такому отчуждению.
Пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, принятый в порядке реализации указанных конституционных положений и призванный сохранить в публичной собственности определенную категорию земельных участков, обеспечивающую комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания, указывает, что не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.
Из материалов дела следует, что предоставленный Караваевой А.С. земельный участок с КН 39:05:010102:44 полностью расположен в первой зоне округа санитарном охраны курорта федерального значения Зеленоградск, что подтверждается фрагментом Карты градостроительного зонирования (л.д. 36), а также в зоне Р31- зона рекреационного назначения- мест отдыха общего пользования.
Как следует из ст. 78 Правил землепользования и застройки МО «Зеленоградское городское поселение», утвержденных решением городского Совета депутатов МО «Зеленоградское городское поселение» от 12 декабря 2012г. за № 173, к зоне мест отдыха общего пользования (РЗ 1) относятся парки и скверы, городские сады, береговые полосы водных объектов общего пользования. Действие градостроительных регламентов на зоны в границах территорий общего пользования не распространяется.
В силу ст. 35 вышеуказанных Правил, земельные участки в границах территорий общего пользования могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам для размещения вспомогательных строений и инфраструктуры для отдыха: в том числе, для размещения кафе, стоянок автомобилей и спасательных станций, при этом земельные участки для этих целей предоставляются в краткосрочную (до одного года) аренду в порядке, установленном правовым актом Главы поселения.
Кроме того, согласно п. 2 Положения о курорте федерального значения Зеленоградск, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 августа 2000 года N 634, курорт Зеленоградск относится к особо охраняемой природной территории.
В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством.
Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 настоящего Кодекса. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях (статья 96 Земельного кодекса Российской Федерации).
Так, статьей 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» установлено, что природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны.
Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортом федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации, и составе которых выделяется до трех зон, режим первой зоны устанавливается для. месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий. На территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий.
Доводы представителей ответчика, о том, что границы первой зоны округа санитарной охраны курорта не определены, в связи с чем, отсутствуют доказательства расположения спорного участка в этой зоне, суд находит не состоятельными.
Границы и режим округа санитарной охраны курорта установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 3 февраля 1982 г. N 130, и они до настоящего времени не изменялись. Согласно данных границ земельный участок с КН 39:05:010102:44 располагался в первой зоне округа санитарной охраны, в этой же зоне он располагался и на момент принятия Генерального плана-и Правил землепользования и застройки МО «Зеленоградское городское поселение» в 2012 году, при этом обоснованность его отнесения ко второй зоне постановлением главы администрации района в 2015 году ничем не подтверждена и в самом постановлении не мотивирована.
Не подтверждается обратное и представленным представителями ответчика протоколом осмотра доказательств, подготовленным нотариусом Рехвановой Ю.М., поскольку осматриваемая в нем схема, не имеет указаний на расположение земельного участка с КН 39:05:010102:44 по отношению к первой и второй зонам округа санитарной охраны курорта Зеленоградск.
Все остальные доводы, о том, что владельцем земельного участка проведены работы по благоустройству территории, за что он неоднократно был награжден, правового значения для разрешения спора не имеют, т.к. не являются основаниями для предоставления земельного участка в собственность в нарушении требований закона, более того, именно для благоустройства территории Караваевой А.С. этот земельный участок и предоставлялся в аренду в 2014 году, и обязанность, возложенная на арендатора договором по использованию земельного участка по целевому назначению, не может рассматриваться как повод для получения участка в собственность в качестве поощрения.
В силу п. 2 ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, с учетом вышеприведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу, что земельный участок с КН 39:05:010102:44 передан в собственность ИП Караваевой А.С. в нарушении закона, в связи с чем, заключенный с ней в 2015 году договор купли- продажи является недействительным.
Доводы представителя администрации о том, что такая передача была вызвана необходимостью исполнения решения Арбитражного суда, суд находит необоснованным, поскольку из материалов Арбитражного дела следует, что представитель администрации возражал против требований Караваевой А.С. о предоставлении ей земельного участка в собственность, поскольку он находится в первой зоне округа санитарной охраны, вместе с тем, решение суда сторона не обжаловала, согласившись с его обоснованностью.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. ст. 130 ГК РФ).
Как неоднократно разъяснял Верховный суд Российской Федерации в своих решениях, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Не являются так же объектами недвижимости и торговые павильоны.
Учитывая, что Караваевой А.С. не выдавалось разрешение на строительство объектов капитального характера, земельный участок первоначально предоставлялся для целей не связанных со строительством, суд приходит к выводу, что возведенные ею постройки (парковка, торговая палатка, спасательная станция) относятся к объектам по благоустройству территории общего пользования, что и нашло свое отражение в материалах регистрационных дел, кроме того, данные строения возведены на фундаментах в виде свай, что может относится к работам по берегозащите и берегоукреплению, вместе с тем, объекты, возведенные на этих сваях, являются временными, и не подлежат регистрации, как объекты недвижимого имущества.
Представленные ответчиками заключения, составленные НЦ «Балтэкспертиза» доказательствами обратного не являются, поскольку из них следует, что парковка представляет собой замощение в виде уложенной на песчано-цементную смесь бетонной плитки, и ее перемещение без причинения несоразмерного ущерба невозможно, однако какому объекту при этом будет причинен несоразмерный ущерб не указано. То же следует и из заключения по палатке и спасательной станции, которые являются каркасными объектами, установленными и закрепленными на деревянные сваи. В связи с чем, довод специалиста о том, что такой объект прочно связан с землей, и его перемещение без ущерба невозможно, суд находит не мотивированным и не обоснованным.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, учитывая, что Караваевой А.С. было зарегистрировано право собственности на парковку, торговый павильон, спасательную станцию, как на объекты недвижимости, при том, что эти объекты таковыми не являются, суд приходит к выводу, что требования прокурора о признании отсутствующим права собственности на них подлежат удовлетворению.
Так же подлежащими удовлетворению суд находит требования прокурора в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН 39:05:010102:44, заключенного между Караваевой А.С. и ООО «Даниеле», поскольку Караваева А.С. была не вправе отчуждать земельный участок, приобретенный ею по ничтожной сделке.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента се совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».