Продать или подождать: стоит ли выходить из недвижимости прямо сейчас?

Рост цен на квартиры вызывает у многих собственников желание отслеживать рыночные колебания и размышлять о том, не упущен ли момент для получения максимальной выгоды. Желание зафиксировать прибыль нередко сталкивается с нежеланием расставаться с активом, который продолжает дорожать, и в этой ситуации эмоции часто начинают преобладать над рациональными доводами. Универсального ответа на вопрос о наилучшем моменте для продажи не существует: правильное решение зависит от характеристик конкретного объекта, планов на вырученные средства и даже от того, как давно был сдан дом. О том, какие признаки свидетельствуют о достижении ценового пика и когда целесообразно выходить из актива, не дожидаясь спада, рассказал сооснователь Пролайф Инвест, эксперт по флиппингу и рынку недвижимости Аристарх Бабий.

«Квартира достигает своего ценового потолка в тот момент, когда в доме практически распроданы все лоты, а количество доступных предложений резко сокращается. Новостройки проходят определенный цикл: инвесторы выходят, цены временно снижаются, флипперы приобретают объекты, выполняют ремонт и перепродают. Пик стоимости обычно наступает спустя три-пять лет после сдачи дома, когда в комплексе завершаются основные ремонтные работы и туда начинают заезжать семьи из бизнес-класса, которые не хотят жить в условиях постоянного шума. Продажа может быть оправдана даже при сохранении потенциала для дальнейшего роста в двух случаях: если объект изначально неликвиден (например, расположен на втором этаже или имеет вид на дорогу), либо если жилой комплекс оказался неудачным с точки зрения перспектив роста. Длительное владение таким активом не имеет смысла, целесообразнее зафиксировать убыток и вложить средства в более динамичный объект. Также важно понимать, что если при покупке была допущена ошибка, ее признание и последующая продажа являются единственным способом избежать усугубления ситуации, однако психологический барьер часто мешает людям принимать такое решение», – поясняет сооснователь Пролайф Инвест, эксперт по флиппингу и рынку недвижимости Аристарх Бабий.

Когда объект стоит сохранить, а когда от него лучше избавиться

Квартиры в локациях с хорошей инфраструктурой, наличием стрит-ритейла (рестораны, кафе, аптеки), а также с высоким семейным спросом целесообразнее сохранять, особенно если речь идет о долгосрочных проектах редевелопмента. В таких районах рост цен продолжается годами, и преждевременный выход может лишить значительной части потенциальной прибыли. Особого внимания заслуживают квартиры, приобретенные с использованием льготных ипотечных программ (семейной, IT, господдержки) со ставками 4–7 процентов: утрата такой низкой ставки при покупке нового жилья по рыночным 16 процентам способна свести на нет любой выигрыш от продажи. От объектов комфорт-класса, напротив, лучше избавляться на этапе получения ключей или спустя три года, поскольку на вторичном рынке этот сегмент растет медленнее бизнес-класса. Исключение составляют уникальные жилые комплексы, где развитая инфраструктура и благоустроенная территория продолжают привлекать семейный спрос даже спустя много лет после сдачи. Если квартира находится в перспективной локации, которая будет активно развиваться еще 10–15 лет, преждевременный выход из такого актива не имеет смысла – это долгосрочная стратегия, где терпение многократно вознаграждается. Однако если локация не демонстрирует роста или дом оказался проблемным (долгострой, негативная репутация), от такого актива следует избавляться незамедлительно.

Налоговые аспекты, варианты вложения и скорость реализации

Налог с продажи квартиры рассчитывается как разница между ценой реализации и ценой приобретения, при этом из нее можно вычесть также проценты по ипотеке и документально подтвержденные расходы на ремонт. Полученная чистая прибыль облагается ставкой 13 или 15 процентов в зависимости от общего уровня дохода собственника. Дополнительные вычеты, например, по уплаченным ипотечным процентам, позволяют существенно сократить налоговую базу, однако их применение зависит от конкретных обстоятельств и требует обсуждения с профессиональным консультантом. Что касается размещения средств после продажи, оптимальным вариантом является вложение в другую недвижимость, поскольку никакой иной актив не обеспечивает столь же надежного сохранения капитала. Акции, облигации, драгоценные металлы и тем более банковские депозиты не дают того сочетания доходности и защиты от инфляции, которое обеспечивают квадратные метры в качественной локации. Скорость реализации квартиры в Москве зависит исключительно от цены: ликвидный объект при адекватной стоимости находит покупателя в течение одного дня, тогда как все, что остается на рынке длительное время, представляет собой переоцененный неликвид. Когда на рынок выходит квартира с разумной ценой и достойным ремонтом, за нее начинается настоящая конкуренция среди покупателей, особенно в районах с дефицитом качественных предложений.

Ипотека, процентные ставки и факторы, ускоряющие реализацию

Если текущая ставка по ипотеке превышает рыночный уровень (в настоящий момент от 16 процентов), квартиру целесообразно продать или, как минимум, провести рефинансирование, чтобы избежать ежемесячных переплат в десятки тысяч рублей.

Ключевая ставка Центрального банка оказывает существенное влияние на рынок недвижимости, но в основном это касается бюджетного сегмента. В бизнес- и премиум-классе покупатели, как правило, не зависят от кредитных средств и приобретают жилье в любой экономической ситуации. При снижении ключевой ставки наблюдается активизация покупок жилья с использованием ипотечных кредитов. Например, если рыночная ставка опустится до 12–13 процентов, можно ожидать мощный всплеск спроса в массовом сегменте: те, кто откладывал приобретение жилья на протяжении двух-трех лет, наконец, выйдут на рынок.

Продажу ускоряют следующие факторы: современный ремонт (каждый вложенный в отделку рубль прибавляет два к цене), удачная планировка с кухней-гостиной и минимумом коридоров, тишина в квартире и привлекательный вид из окна. Даже качественное декорирование однокомнатной квартиры за полтора миллиона рублей способно увеличить ее стоимость на 3 миллиона. Напротив, медленнее всего продаются квартиры на вторых и последних этажах в старом фонде, а также объекты с окнами, выходящими на промышленные зоны, автомобильные трассы, кладбища, железнодорожные пути или ТЭЦ. Вид на соседний дом вплотную или на мусорные контейнеры также существенно снижает ликвидность, особенно в дорогих ценовых сегментах. Квартира полностью утрачивает свою ликвидность, когда перед окнами начинается строительство. От такого объекта целесообразно избавляться, поскольку подобная недвижимость продается с трудом.

Депозиты, вторичная недвижимость и типичные ошибки собственников

Размещая средства на банковском депозите, владелец гарантированно теряет деньги из-за инфляции. Ежегодно новостройка опережает банковский вклад в полтора раза, тогда как вторичная недвижимость, напротив, не способна удерживать инфляцию и требует быстрой продажи с дисконтом. Сдача такого жилья в аренду также не является оптимальным решением, поскольку доходность в этом случае невысока, а ликвидность продолжает снижаться год от года.

Главная ошибка многих продавцов заключается в бесконечном ожидании максимальной цены, что приводит к потере времени, за которое другие активы успевают вырасти сильнее. Оптимальный период владения новостройкой составляет пять лет с момента получения ключей, после чего целесообразно переложить средства в более перспективный объект. Если квартира не продается дольше двух-трех месяцев, это является объективным признаком того, что цена завышена и необходимо снижать планку, в противном случае существует риск полностью упустить рыночную конъюнктуру.

Владельцы вторичного фонда, напротив, должны стремиться к максимально оперативной сделке, поскольку каждый месяц промедления уменьшает покупательскую способность вырученных средств при переходе в более качественный актив. Также не стоит недооценивать значение деталей: неудачно подобранный цвет стен или недорогая фурнитура могут отпугнуть потенциального покупателя, заставив его предпочесть соседний вариант.

Продажа квартиры представляет собой не лотерею и не поле для эмоциональных решений, а область холодного расчета, где значение имеют локация, сегмент, ипотечная ставка и даже вид из окна. Неликвидные объекты и неудачные жилые комплексы целесообразно продавать без сожаления, тогда как в качественных активах с низкой кредитной ставкой лучше оставаться на долгие годы. Главное – не стремиться поймать идеальный пик и своевременно признавать допущенные ошибки, поскольку за время ожидания более удачный вариант может уйти.

Своевременная продажа, с последующим переложением средств в более динамичный актив, приносит значительно большую выгоду, чем многолетнее бесплодное ожидание. И тогда правильное решение приведет к подлинной финансовой свободе.