В Калининграде сегодня, 30 мая 2019 года, министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области предупредило население о возможных неправомерных действиях застройщиков, возводящих многоквартирные жилые дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства:
– Юридическая неосведомленность покупателей ведет к тому, что о нарушениях своих прав они не знают до последнего момента.
Индивидуальные жилые дома должны иметь не более 3 этажей и один вход/выход. Допускается устраивать мансарды. Вместе с тем, в последнее время приобретение доли в таких домах пользуется популярностью у граждан ввиду дешевизны недвижимости (по сравнению с многоквартирным жилым домом, построенным с соблюдением установленных требований).
Недобросовестные застройщики возводят многоквартирные дома на участках, выделенных под ИЖС с целью получения прибыли. Некоторые лица маскируют возведенные объекты под индивидуальное жилье или таунхаусы. Отдельным гражданам даже удается оформить на такие объекты право собственности. Однако данное право может быть в любое время оспорено в суде по иску заинтересованного лица, в том числе и органа местного самоуправления.
Привлечение денежных средств граждан для строительства индивидуального жилого дома законом запрещено. Также как и запрещено привлекать деньги граждан на основании иных договоров: инвестиционных, о намерениях с фактически внесенным взносом и т.д. Заключая такой договор, гражданин сам нарушает закон, в последующем лишается защиты государства, если объект не достроен, способствует появлению недобросовестных застройщиков. Нарушается и градостроительное законодательство, когда многоквартирный жилой дом строится как индивидуальный.
При этом может возникнуть и проблема, касающаяся подключения к инженерным сетям. Мощности, которые указываются в технических условиях подключения объекта к сетям, хватает, как правило, на одну семью. Этого недостаточно для обеспечения многоквартирного дома, рассчитанного на несколько семей. В таком жилье, размещенном на участке ИЖС, возможны регулярные проблемы с электроснабжением, в них отсутствуют необходимые коммуникации для обеспечения нормальной жизнедеятельности нескольких семей. Подобные ситуации могут сделать затруднительным комфортное проживание.
Любые объекты, построенные без учета вида разрешенного использования земельного участка или с нарушением градостроительного законодательства, могут считаться самовольными постройками и подлежат сносу за счет застройщиков, которые их возводили, о чем прямо указано в статье 222 Гражданского кодекса РФ.
Приобретая квартиру как долю в индивидуальном жилом доме, покупатель может потерять вложенные деньги и остаться без жилья. Граждане остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако в большинстве случаев недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для денежной компенсации гражданам как возмещение утраченного жилья. Даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.
Поэтому гражданам необходимо перед приобретением квартиры в многоквартирном доме интересоваться категорией земли, на которой возводится объект, получением разрешений на строительство многоквартирного жилого дома и на его ввод в эксплуатацию.
Определить факт строительства многоквартирного дома на этапе строительства не всегда возможно, поскольку для осуществления государственного строительного надзора отсутствуют правовые основания.
Яркий пример строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, предоставленном для ИЖС – это жилой дом в поселке Большое Исаково Гурьевского района. Разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство. Фактически построен трехэтажный многоквартирный дом. Право собственности граждан оформлено не на отдельную квартиру, а на долю в праве собственности на весь дом. Домом владеют несколько семей, т.е. любой вопрос, касающийся владения и пользования домом и земельным участком, будет решаться всеми собственниками, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).