В России эксперты проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости в 1 полугодии 2022 г. по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) ниже, чем в 1 полугодии 2021 г. за счет просевших показателей апреля и мая.
В 1 полугодии 2021 г. в России заключено 382,8 тыс. ДДУ — на 10% меньше, чем за аналогичный период год назад. 2 из 3 сделок были заключены в 1 квартале. Во 2 квартале спрос просел до уровня периода пандемийных ограничений 2020 г.
Только в трети регионов спрос выше прошлогоднего — в основном это субъекты Сибирского и Дальневосточного ФО с небольшим числом ДДУ.
Треть сделок на первичном рынке заключены в 10 регионах. Среди лидеров — столичные агломерации и субъекты с миллионниками, а также Тюменская область. В 6 регионах не было ни одной сделки на первичном рынке.
Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
Рекорды и антирекорды по числу ДДУ
В 1 полугодии 2022 г. в России заключено 382,8 тыс. договоров долевого участия — это почти на 10% меньше, чем в 1 полугодии 2021 г. (тогда — 422,5 тыс.). Сокращение связано с падением спроса во 2 квартале 2022 г. По сравнению со 2 полугодием 2021 г. количество ДДУ меньше на 19,6%.
За первые 3 месяца текущего года было заключено около 247 тыс. сделок на первичном рынке — это рекордный показатель для 1 квартала (на 30% больше, чем в 1 квартале 2021 г.). За последние 5 лет больше сделок за квартал было заключено лишь в 4 квартале 2020 г. (во время ажиотажного спроса) и в 4 квартале 2021 г. На примере Московского и Петербургского регионов (локаций, по которым есть данные по числу сделок за каждый месяц) видно, что основной спрос в 1 квартале 2022 г. пришелся на март (четверть всех сделок за 1 полугодие, 40% за 1 квартал). Активизация спроса наблюдалась по двум причинам: во-первых, стремились купить жилье ипотечники, которые боялись повышения ставок по кредитам, во-вторых, в большем количестве, чем обычно, на рынок вышли покупатели с “живыми деньгами”, которые на фоне экономической нестабильности решили сохранить свои сбережения в “квадратных метрах”, прокомментировали в Калининграде сегодня, 11 августа 2022 года, собкору ИА Прибыль RU в интернет-сервисе «Циан», проведшем исследование.
После мартовских рекордов, во 2 квартале количество сделок на первичном рынке РФ резко сократилось до 135,7 тыс. (почти в 2 раза относительно 1 квартала) — меньше было только во 2 квартале 2020 г., во время самых жестких ограничений пандемии коронавируса. Основной спрос был реализован еще в 1 квартале 2022 года, ставки по ипотеке (даже льготной) были слишком высокими (в апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%), цены продолжали медленно увеличиваться, нарастала неопределенность на рынке труда. Апрель и май стали самыми неудачными с точки зрения спроса месяцами 1 полугодия 2022 г. Восстановление спроса началось только в июне, когда ставка по льготной ипотеке была снижена до 7%, а на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние 2 месяца.
Динамика числа ДДУ в 2017-2022 гг.
Только в трети регионов спрос выше прошлогоднего
По сравнению с 1 полугодием 2021 г. лишь в 3 из 8 федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: на 59% в Дальневосточном ФО (резкий рост за счет эффекта “низкой базы” — всего 16,1 тыс. ДДУ в 1 полугодии 2022 г.), на 43% в Сибирском ФО, на 6% в Северо-Кавказском ФО.
Только в 26 регионах (из 85) в 1 полугодии 2022 г. спрос на первичном рынке выше, чем в 1 полугодии 2021 г. — это 6 из 11 регионов ДФО, 6 из 11 регионов СФО, 3 из 7 регионов СКФО, 4 региона ПФО, 3 региона СЗФО, 2 региона ЦФО, по 1 региону ЮФО и УФО. В основном это субъекты Сибири и Дальнего Востока с небольшим количеством заключенных ДДУ (в Тыве и Магаданской области в 1 полугодии 2021 г. совсем не было сделок на первичном рынке), хотя, количество сделок увеличилось также в Ленинградской области и Татарстане, которые лидировали по количеству ДДУ. Рекордное увеличение числа сделок в Красноярском крае (в 4 раза), в Якутии (в 3 раза), Алтае, Дагестане, Амурской области и Марий Эл (в 2 раза).
В 56 регионах количество сделок относительно 1 полугодия 2021 г. сократилось. Наибольшее снижение в Рязанской области (-72%) за счет рекордных показателей в прошлом году, Адыгее и Севастополе (-68%), Самарской и Саратовской областях (-59%).
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2022 г.
|
Регион |
ДДУ 1 полуг. 2021 г. |
ДДУ 1 полуг. 2022 г. |
Динамика за год |
|
Регионы-лидеры по приросту сделок |
|||
|
Красноярский край |
5001 |
21696 |
рост в 4 раза |
|
Республика Саха (Якутия) |
1782 |
5937 |
рост в 3 раза |
|
Республика Алтай |
41 |
99 |
рост в 2 раза |
|
Республика Дагестан |
505 |
1164 |
рост в 2 раза |
|
Амурская область |
308 |
641 |
рост в 2 раза |
|
Республика Марий Эл |
869 |
1738 |
рост в 2 раза |
|
Хабаровский край |
1318 |
2212 |
+68% |
|
Республика Бурятия |
655 |
1042 |
+59% |
|
Республика Калмыкия |
135 |
212 |
+57% |
|
Томская область |
560 |
863 |
+54% |
|
Регионы с максимальным падением сделок |
|||
|
Рязанская область |
10356 |
2895 |
-72% |
|
Республика Адыгея |
1872 |
594 |
-68% |
|
Севастополь |
833 |
269 |
-68% |
|
Самарская область |
9910 |
4045 |
-59% |
|
Саратовская область |
3454 |
1430 |
-59% |
|
Республика Ингушетия |
44 |
20 |
-55% |
|
Калининградская область |
6028 |
3323 |
-45% |
|
Алтайский край |
5374 |
3116 |
-42% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
318 |
187 |
-41% |
|
Республика Карелия |
1179 |
722 |
-39% |
Треть сделок — в 10 регионах
Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35%. В 1 полугодии 2021 г. на него пришлось 40% сделок, т.е. спрос стал менее концентрированным. По сравнению с прошлым годом увеличилась доля Сибирского ФО (с 8% до 13%), Дальневосточного ФО (с 2% до 4 %). Доля Приволжского ФО снизилась с 15% до 13%.
В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО — 408 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 345 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО — 82 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения в 1 полугодии 2022 г. прошло 263 сделки на первичном рынке (годом ранее больше — 289 сделок на 100 тыс. человек).
|
|
Число ДДУ, тыс. штук |
По сравнению с 1 полугодием 2021 г. |
Доля ФО от рынка |
Число ДДУ на 100 тыс. жителей |
|
Центральный ФО |
134,8 |
-20% |
35% |
345 |
|
Северо-Западный ФО |
56,8 |
-8% |
15% |
408 |
|
Приволжский ФО |
49,8 |
-21% |
13% |
173 |
|
Сибирский ФО |
48,2 |
43% |
13% |
285 |
|
Южный ФО |
38,9 |
-11% |
10% |
237 |
|
Уральский ФО |
30,0 |
-9% |
8% |
244 |
|
Дальневосточный ФО |
16,1 |
59% |
4% |
199 |
|
Северо-Кавказский ФО |
8,2 |
6% |
2% |
82 |
|
Российская Федерация |
382,8 |
-9% |
100% |
263 |
На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 65% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2021 г. (тогда 62,2%) и 1 полугодии 2020 г. (60,8%). Концентрация спроса нарастает. Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., — 59-61%.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (64,3 тыс.). За ней следуют Московская область (42,4 тыс.), Санкт-Петербург (35,7 тыс.), Краснодарский край (23,3 тыс.), Красноярский край (21,7 тыс.), Новосибирская область (15,6 тыс.), Свердловская область (13,4 тыс.), Ленинградская область (11,3 тыс.), Татарстан (10,8 тыс.) и Тюменская область (9,8 тыс.). За исключением Тюменской области — это регионы с городами-миллионниками. 7 регионов из 10 сохранили свое лидерство с прошлого года, вместо Рязанской, Самарской и Ростовской областей в топ-10 попали Красноярский край, Тюменская область и Татарстан (Ростовская область теперь на 11-м месте, Самарская — на 21-м, Рязанская — на 27-м).
В 6 регионах в 1 полугодии 2022 г. не было ни одной сделки на первичном рынке — это Еврейская АО, Камчатский край, Чукотский АО, Мурманская область, Ненецкий АО, Карачаево-Черкессия, что связано с низкой девелоперской активностью. В Магаданской области было заключено 3 сделки (до этого также были нулевые показатели). Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2022 г. практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Красноярского края и Свердловской области в десятку попали Ростовская область и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 12 места соответственно.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2022 г.
«1 полугодие 2022 г. выдалось непростым для рынка недвижимости. После рекордов 1-го квартала по числу ДДУ во 2 квартале спрос просел почти в 2 раза до уровня периода пандемийных ограничений 2020 г. Как итог — чего число сделок на 10% ниже, чем годом ранее, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Отрицательная динамика наблюдается в большинстве регионов, даже лидирующих по числу сделок. Только к концу 1 полугодия 2022 г. спрос стал постепенно восстанавливаться. Вероятно, по итогам 3 квартала число ДДУ компенсирует весеннее падение».
|
Регион |
Общее число сделок, штук |
Динамика числа сделок за год |
|
Российская Федерация |
382 847 |
-9% |
|
Всего по Центральному ФО |
134 827 |
-20% |
|
Москва |
64 268 |
-6% |
|
Московская область |
42 430 |
-30% |
|
Воронежская область |
6 175 |
-16% |
|
Рязанская область |
2 895 |
-72% |
|
Тульская область |
2 802 |
10% |
|
Ярославская область |
2 263 |
-12% |
|
Калужская область |
2 043 |
-3% |
|
Владимирская область |
1 462 |
-27% |
|
Брянская область |
1 389 |
-31% |
|
Смоленская область |
1 385 |
-7% |
|
Тверская область |
1 306 |
-34% |
|
Липецкая область |
1 203 |
-9% |
|
Белгородская область |
1 102 |
-13% |
|
Орловская область |
1 068 |
-26% |
|
Тамбовская область |
929 |
-33% |
|
Ивановская область |
832 |
3% |
|
Курская область |
734 |
-16% |
|
Костромская область |
541 |
-10% |
|
Всего по Северо-Западному ФО |
56 777 |
-8% |
|
Санкт-Петербург |
35 690 |
-6% |
|
Ленинградская область |
11 321 |
8% |
|
Калининградская область |
3 323 |
-45% |
|
Архангельская область |
2 483 |
-16% |
|
Вологодская область |
1 594 |
3% |
|
Республика Карелия |
722 |
-39% |
|
Новгородская область |
612 |
25% |
|
Псковская область |
561 |
-35% |
|
Республика Коми |
471 |
-29% |
|
Ненецкий АО |
нет сделок |
|
|
Мурманская область |
нет сделок |
|
|
Всего по Южному ФО |
38 931 |
-11% |
|
Краснодарский край |
23 281 |
-2% |
|
Ростовская область |
7 978 |
-19% |
|
Республика Крым |
3 192 |
-6% |
|
Волгоградская область |
2 852 |
-6% |
|
Республика Адыгея |
594 |
-68% |
|
Астраханская область |
553 |
-8% |
|
Севастополь |
269 |
-68% |
|
Республика Калмыкия |
212 |
57% |
|
Всего по Северо-Кавказскому ФО |
8 174 |
6% |
|
Ставропольский край |
4 957 |
-6% |
|
Республика Северная Осетия — Алания |
1 273 |
16% |
|
Республика Дагестан |
1 164 |
130% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
749 |
2% |
|
Республика Ингушетия |
20 |
-55% |
|
Чеченская Республика |
11 |
-82% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
|
|
Всего по Приволжскому ФО |
49 815 |
-21% |
|
Республика Татарстан |
10 812 |
12% |
|
Республика Башкортостан |
6 370 |
-23% |
|
Удмуртская Республика |
4 819 |
6% |
|
Пермский край |
4 337 |
-30% |
|
Пензенская область |
4 303 |
3% |
|
Самарская область |
4 045 |
-59% |
|
Нижегородская область |
3 310 |
-33% |
|
Чувашская Республика — Чувашия |
2 632 |
-28% |
|
Ульяновская область |
2 472 |
-1% |
|
Оренбургская область |
2 070 |
-28% |
|
Республика Марий Эл |
1 738 |
100% |
|
Саратовская область |
1 430 |
-59% |
|
Кировская область |
983 |
-39% |
|
Республика Мордовия |
494 |
-14% |
|
Всего по Уральскому ФО |
30 016 |
-9% |
|
Свердловская область |
13 372 |
-10% |
|
Тюменская область |
9 843 |
3% |
|
Челябинская область |
4 508 |
-15% |
|
Ханты-Мансийский АО |
1 323 |
-26% |
|
Курганская область |
783 |
-36% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
187 |
-41% |
|
Всего по Сибирскому ФО |
48 172 |
43% |
|
Красноярский край |
21 696 |
334% |
|
Новосибирская область |
15 612 |
-6% |
|
Иркутская область |
3 458 |
17% |
|
Алтайский край |
3 116 |
-42% |
|
Кемеровская область — Кузбасс |
2 005 |
18% |
|
Томская область |
863 |
54% |
|
Омская область |
667 |
-18% |
|
Республика Хакасия |
566 |
-3% |
|
Республика Алтай |
99 |
141% |
|
Республика Тыва |
90 |
|
|
Всего по Дальневосточному ФО |
16 135 |
59% |
|
Республика Саха (Якутия) |
5 937 |
233% |
|
Приморский край |
5 295 |
11% |
|
Хабаровский край |
2 212 |
68% |
|
Республика Бурятия |
1 042 |
59% |
|
Сахалинская область |
654 |
-19% |
|
Амурская область |
641 |
108% |
|
Забайкальский край |
351 |
-30% |
|
Магаданская область |
3 |
|
|
Камчатский край |
нет сделок |
|
|
Еврейская автономная область |
нет сделок |
|
|
Чукотский автономный округ |
нет сделок |