Спрос на первичном рынке недвижимости РФ просел за год на 10%

В России эксперты  проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости в 1 полугодии 2022 г. по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) ниже, чем в 1 полугодии 2021 г. за счет просевших показателей апреля и мая.
В 1 полугодии 2021 г. в России заключено 382,8 тыс. ДДУ — на 10% меньше, чем за аналогичный период год назад. 2 из 3 сделок были заключены в 1 квартале. Во 2 квартале спрос просел до уровня периода пандемийных ограничений 2020 г.

Только в трети регионов спрос выше прошлогоднего — в основном это субъекты Сибирского и Дальневосточного ФО с небольшим числом ДДУ.

Треть сделок на первичном рынке заключены в 10 регионах. Среди лидеров — столичные агломерации и субъекты с миллионниками, а также Тюменская область. В 6 регионах не было ни одной сделки на первичном рынке.

Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.

Рекорды и антирекорды по числу ДДУ
В 1 полугодии 2022 г. в России заключено 382,8 тыс. договоров долевого участия — это почти на 10% меньше, чем в 1 полугодии 2021 г. (тогда — 422,5 тыс.). Сокращение связано с падением спроса во 2 квартале 2022 г. По сравнению со 2 полугодием 2021 г. количество ДДУ меньше на 19,6%.

За первые 3 месяца текущего года было заключено около 247 тыс. сделок на первичном рынке — это рекордный показатель для 1 квартала (на 30% больше, чем в 1 квартале 2021 г.). За последние 5 лет больше сделок за квартал было заключено лишь в 4 квартале 2020 г. (во время ажиотажного спроса) и в 4 квартале 2021 г. На примере Московского и Петербургского регионов (локаций, по которым есть данные по числу сделок за каждый месяц) видно, что основной спрос в 1 квартале 2022 г. пришелся на март (четверть всех сделок за 1 полугодие, 40% за 1 квартал). Активизация спроса наблюдалась по двум причинам: во-первых, стремились купить жилье ипотечники, которые боялись повышения ставок по кредитам, во-вторых, в большем количестве, чем обычно, на рынок вышли покупатели с “живыми деньгами”, которые на фоне экономической нестабильности решили сохранить свои сбережения в “квадратных метрах”, прокомментировали в Калининграде сегодня, 11 августа 2022 года, собкору ИА Прибыль RU в интернет-сервисе «Циан», проведшем исследование.

После мартовских рекордов, во 2 квартале количество сделок на первичном рынке РФ резко сократилось до 135,7 тыс. (почти в 2 раза относительно 1 квартала) — меньше было только во 2 квартале 2020 г., во время самых жестких ограничений пандемии коронавируса. Основной спрос был реализован еще в 1 квартале 2022 года, ставки по ипотеке (даже льготной) были слишком высокими (в апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%), цены продолжали медленно увеличиваться, нарастала неопределенность на рынке труда. Апрель и май стали самыми неудачными с точки зрения спроса месяцами 1 полугодия 2022 г. Восстановление спроса началось только в июне, когда ставка по льготной ипотеке была снижена до 7%, а на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние 2 месяца.

Динамика числа ДДУ в 2017-2022 гг.

Только в трети регионов спрос выше прошлогоднего

По сравнению с 1 полугодием 2021 г. лишь в 3 из 8 федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: на 59% в Дальневосточном ФО (резкий рост за счет эффекта “низкой базы” — всего 16,1 тыс. ДДУ в 1 полугодии 2022 г.), на 43% в Сибирском ФО, на 6% в Северо-Кавказском ФО.

Только в 26 регионах (из 85) в 1 полугодии 2022 г. спрос на первичном рынке выше, чем в 1 полугодии 2021 г. — это 6 из 11 регионов ДФО, 6 из 11 регионов СФО, 3 из 7 регионов СКФО, 4 региона ПФО, 3 региона СЗФО, 2 региона ЦФО, по 1 региону ЮФО и УФО. В основном это субъекты Сибири и Дальнего Востока с небольшим количеством заключенных ДДУ (в Тыве и Магаданской области в 1 полугодии 2021 г. совсем не было сделок на первичном рынке), хотя, количество сделок увеличилось также в Ленинградской области и Татарстане, которые лидировали по количеству ДДУ. Рекордное увеличение числа сделок в Красноярском крае (в 4 раза), в Якутии (в 3 раза), Алтае, Дагестане, Амурской области и Марий Эл (в 2 раза).

В 56 регионах количество сделок относительно 1 полугодия 2021 г. сократилось. Наибольшее снижение в Рязанской области (-72%) за счет рекордных показателей в прошлом году, Адыгее и Севастополе (-68%), Самарской и Саратовской областях (-59%).

Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2022 г.

Треть сделок — в 10 регионах
Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35%. В 1 полугодии 2021 г. на него пришлось 40% сделок, т.е. спрос стал менее концентрированным. По сравнению с прошлым годом увеличилась доля Сибирского ФО (с 8% до 13%), Дальневосточного ФО (с 2% до 4 %). Доля Приволжского ФО снизилась с 15% до 13%.

В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО — 408 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 345 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО — 82 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения в 1 полугодии 2022 г. прошло 263 сделки на первичном рынке (годом ранее больше — 289 сделок на 100 тыс. человек).

На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 65% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2021 г. (тогда 62,2%) и 1 полугодии 2020 г. (60,8%). Концентрация спроса нарастает.  Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., — 59-61%.

Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (64,3 тыс.). За ней следуют Московская область (42,4 тыс.), Санкт-Петербург (35,7 тыс.), Краснодарский край (23,3 тыс.), Красноярский край (21,7 тыс.), Новосибирская область (15,6 тыс.), Свердловская область (13,4 тыс.), Ленинградская область (11,3 тыс.), Татарстан (10,8 тыс.) и Тюменская область (9,8 тыс.). За исключением Тюменской области — это регионы с городами-миллионниками. 7 регионов из 10 сохранили свое лидерство с прошлого года, вместо Рязанской, Самарской и Ростовской областей в топ-10 попали Красноярский край, Тюменская область и Татарстан (Ростовская область теперь на 11-м месте, Самарская — на 21-м, Рязанская — на 27-м).

В 6 регионах в 1 полугодии 2022 г. не было ни одной сделки на первичном рынке — это Еврейская АО, Камчатский край, Чукотский АО, Мурманская область, Ненецкий АО, Карачаево-Черкессия, что связано с низкой девелоперской активностью. В Магаданской области было заключено 3 сделки (до этого также были нулевые показатели). Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2022 г. практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Красноярского края и Свердловской области в десятку попали Ростовская область и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 12 места соответственно.

Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2022 г.

«1 полугодие 2022 г. выдалось непростым для рынка недвижимости. После рекордов 1-го квартала по числу ДДУ во 2 квартале спрос просел почти в 2 раза до уровня периода пандемийных ограничений 2020 г. Как итог — чего число сделок на 10% ниже, чем годом ранее, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Отрицательная динамика наблюдается в большинстве регионов, даже лидирующих по числу сделок. Только к концу 1 полугодия 2022 г. спрос стал постепенно восстанавливаться. Вероятно, по итогам 3 квартала число ДДУ компенсирует весеннее падение».