В России, прежде доступная небольшому числу россиян, сегодня ипотека стремительно набирает популярность. В этом году отмечен взрывной рост заявок на жилищные кредиты, объемы выданных средств бьют рекорды. Но насколько это оправдано экономически? Мы выявили интересные тенденции и определенные риски, которые существуют в данный момент на российском рынке ипотеки.
Причины роста. Для жителей России состояние рынка ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) чрезвычайно актуально: почти каждая вторая семья, особенно в крупных мегаполисах, пользовалась ипотекой или рассматривает такую возможность. Популярность ипотеки в нашей стране вызвана низкими доходами населения и высокими ценами на недвижимость — последние с каждым годом только растут. Зарплату более 100 тыс. рублей в месяц в России получают всего 7% граждан. 12% россиян в 2019 году жили за чертой бедности, а в 2020 году после роста безработицы в связи с последствиями пандемии таких семей станет еще больше. Очевидно, самостоятельно накопить на приобретение недвижимости – непосильная задача для большинства граждан, которым на помощь в решении жилищного вопроса может прийти ипотека.
Развитию ипотечного кредитования в России способствуют прежде всего программы государственной поддержки, льготы, пособия и бюджетные программы субсидирования ипотечной процентной ставки. Так, с 2019 года продолжает действовать льготная ипотека для семей с двумя и более детьми. Министерство сельского хозяйства развивает сельскую ипотеку под 2,7% годовых. Отдельная программа государственной поддержки действует для покупки и строительства жилья в регионах Дальневосточного федерального округа по ипотечной ставке 2% («Дальневосточная ипотека»). В связи с кризисом в строительной отрасли и падением продаж жилья из-за пандемии коронавируса в России с апреля 2020 года была запущена госпрограмма развития льготной ипотеки под 6.5 процентов на весь срок ипотечного кредита.
Система госпрограмм с мерами поддержки ипотечного рынка в 2019-2020 годах оказала позитивную роль на увеличение объемов ипотеки, так же как ранее госпрограмма поддержала ипотечный рынок России в 2015 году со ставкой 12%.
В условиях нестабильности и экономической рецессии госпрограмма по субсидированию ипотечного кредитования помогла вернуть спрос граждан на недвижимость, поддержать строительную и банковскую отрасль весной 2020 года. Возможность взять ипотеку по минимальной за всю историю ставке активизировало отложенный спрос. Если бы не пандемия коронавируса, то ждать российским гражданам снижения ипотечных ставок до средневзвешенных значений в 7,5% пришлось бы еще 2-3 года.
Эффект для экономики. На сегодняшний день размер рынка ипотечного кредитования составляет более 8 триллионов рублей – около 7% ВВП, активно развивается и обладает большим мультипликативным эффектом на экономику страны, является драйвером роста многих отраслей экономики. Каждый рубль, потраченный государством на развитие ипотеки, особенно в кризисной экономике при замедлении темпов экономического роста, вернется обратно в бюджетную систему кратно через 5-7 лет в виде налоговых и неналоговых сборов, преференций от роста строительной и смежных отраслей экономики.
Ждать краткосрочных эффектов не стоит. Строительная отрасль, несмотря на господдержку, показывает негативные экономические данные по сравнению в 2019 годом — снижение выручки, численности сотрудников, зарплат, показателей ввода жилья, а также увеличение кредитной нагрузки. Неблагоприятную тенденцию в этой отрасли удастся переломить лишь при обеспечении доступности мер господдержки (налоговых, организационных, разрешительных и пр.) для всех застройщиков, а не только для системообразующих и градообразующих организаций.
Важно не только соблюдать баланс спроса и предложения на рынке жилья, но и сбалансированность объемов рынка ипотеки и приемлемость процентных ставок по ипотечным кредитам. Это позволит обеспечивать доступность приобретения жилья в кредит для граждан.
Традиционно наибольшие объемы выдачи ИЖК приходятся на двух крупнейших лидеров — Сбербанк и ВТБ, 42% и 22% соответственно от всех ипотечных кредитов. А в целом 91% ипотечных кредитов приходится всего на 6-7 банков. Таким образом, по-прежнему наблюдается узкая локализация в территориальной инфраструктуре и слабая конкуренция ипотечного рынка.
Как менялась ситуация. С середины 2019 года наблюдался стабильный рост объема предоставляемых кредитов, что можно связать с последовавшими осенью изменениями ставки ЦБ РФ (рис.1). Более 1 млн. ипотечных кредитов на сумму 2,24 трлн. рублей выдано за 10 месяцев 2019 года. Это на 14% меньше в количественном выражении, чем за аналогичный период прошлого года, и на 5,5 % – в денежном выражении.
В 2018 году было выдано 1,5 миллионов ипотечных кредитов на общую сумму 3 триллиона рублей. В 2019 году объемы выдачи составили 2,85 триллиона рублей, из которых 95% — выдача «новых» кредитов, а 5% — рефинансирование ранее оформленных ипотек. В итоге объем предоставленных в 2019 году ипотечных кредитов на 5% ниже значений предыдущего года. Повторить рекорд ипотечного рынка России 2018 года, когда впервые объем выданных ипотечных кредитов превысил 3 трлн. рублей, вероятно, удастся в текущем году. Годовой темп прироста ипотеки в середине 2020 года составляет 28,5%.
Рисунок 1. Объем предоставленных ИЖК помесячно, в 2018-2020 гг., млн. руб. (по данным Банка России и ДОМ.РФ)
Снижение объема выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии 2019 можно связать с рядом факторов:
1. Рост кредитных ставок в начале 2019 года;
2. Насыщение платежеспособного спроса, т.е. существует огромный спрос на жилье, но именно качественный спрос ограничен;
3. Переход на эскроу-счета – фактор менее значительный, но некоторая часть потенциальных заемщиков приостановила покупку жилья до того момента, когда система начнет работать более слаженно.
Изменения 2020 года. Начало 2020 года показывает продолжающуюся тенденцию роста объемов выдачи ипотеки. Провал в объемах предоставленных в начале 2-го квартала года ипотечных жилищных кредитов обусловлен прежде всего техническими проблемами, связанными с объявленной в мире пандемий и условиями самоизоляции граждан.
К концу 2-го квартала 2020 года спрос на ипотечные жилищные кредиты не только восстановился, но значительно возрос в связи с запущенными новыми госпрограммами субсидирования ипотечных процентных ставок. В июне отмечен взрывной рост заявок на оформление ипотечных кредитов со стороны граждан и количество заявок в некоторых банках в три раза превысило обычную статистику, из них на льготную ипотеку пришлось более 50% выданных кредитов.
Снижение процентных ставок на рисунке 2 – ключевой двигатель роста ипотечного рынка РФ. В начале 2019 года на рынке констатировалось увеличение ставок ипотечного кредитования как результат повторного повышения в декабре 2018 года ставки Банка России. И даже несмотря на динамичное снижение стоимости ипотечного кредитования с лета 2019 года и достигнутый тогда годовой минимум в 9% (см. рис.2), в течение 2019 года средний уровень ипотечных ставок был выше, чем в 2018-м (в среднем на 0,4 п. п.). Это стало одной из причин замедления ипотечного рынка в середине 2019 года.
Рисунок 2. Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, предоставленным за месяц
(составлено авторами на основе [1])
Ставка – не главное. Другой причиной снижения спроса на ипотеку в 2019 году стал рост цен на недвижимость (см. рис.3). В течение всего 2019-го наблюдалось увеличение стоимости жилья и на первичном, и вторичном рынке. Однако цены на рынке новостроек росли более активно на фоне изменения механизма финансирования застройщиков из-за введения в действие эскроу-счетов, что привело к увеличению разрыва в ценах первичного и вторичного жилья (см. рис.3).
По нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе восходящая динамика цен на недвижимость с преобладающим ростом цен на рынке новостроек сохранится. Так как в 2019 году застройщики перешли к банковскому фондированию через эскроу-счета, это будет приводить к постепенному увеличению издержек на строительство по мере того, как будут завершены строительные проекты, которые сейчас вводят в эксплуатацию жилье по прежним условиям финансирования. Кредитование заемщиков по новой схеме финансирования с использованием на эскроу-счетов выросло на 70% с начала года и составило на 1 июня 1,4 трлн. рублей.
Также росту цен на новостройки будет способствовать увеличение затрат застройщиков на импортные материалы и технику из-за девальвации валютного курса рубля в 2020 году. Кроме того, на фоне высокой волатильности цен инструментов на финансовых площадках в 2020 году усилился инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений, что будет поддерживать цены на жилье в краткосрочной перспективе в течение 2020 года.
Рисунок 3. В 2019 году увеличился разрыв в стоимости квадратного метра первичного
и вторичного жилья в РФ, тыс. руб. (по данным Росстата)
К чему ведет снижение процентов. Четко видна тенденция к снижению банковских ставок вслед за изменением ключевой ставки Банка России (рис.4). Неоднократное снижение ключевой ставки за 2019-2020 годах (с текущим уровнем в 4,25%) также повлияло на резкое падение ставок по ипотеке, что сделало жилищное кредитование в 1 полугодии 2020 года более привлекательным и востребованным.
Рисунок 4. Динамика средневзвешенных ставок по ипотеке и ключевой ставки, % (по данным Банка России и ДОМ.РФ)
Подводя итоги сравнения процентных ставок, можно выделить определенную тенденцию – субсидирование государством ипотечного кредитования новостроек повлекло за собой снижение ставок ипотеки и для вторичного рынка недвижимости. Тенденция сокращения ипотечных ставок по рынку новостройки превышает падение ипотечных ставок на вторичном рынке жилья, что объясняется поддержкой государством программы льготной ипотеки для новостроек. Снижение ипотечной ставки на 1 п.п. привлекает на рынок на 20-30% больше новых платежеспособных покупателей жилья. По состоянию на 1 июня 2020 года 55% ипотечных кредитов выдано по ставке ниже 5% годовых. Такие ставки некоторые банки предлагают по ипотеке на первичном рынке жилья по договоренности с застройщиками, что существенно ниже ставки, предусмотренной госпрограммой субсидирования ипотеки на новостройки и поддержки строительной отрасли «Ипотека с господдержкой 2020».
Большая разница в ипотечных ставках на первичное и вторичное жилье влечет за собой существенную разницу в стоимости жилья на первичном и вторичном рынке. Что в свою очередь влечет за собой определенные риски. Необходимо проводить поддержку ипотечного рынка на системной основе, скорректировать систему структурирования госпрограмм поддержки рынка ипотеки так, чтобы не допускать большой разницы в ставках ипотечного кредитования.
Региональные отличия. В 2020 году распределение выданных ипотечных кредитов по федеральным округам почти дублировало структуру 2019 года. Больше всего кредитов традиционно выдается в Центральном федеральном округе, на втором месте обычно следует Приволжский ФО. Меньше всего ипотек предоставляется в Северо-Кавказском, Дальневосточном и Южном федеральных округах (рис.5).
Рисунок 5. Доля ИЖК, предоставленных в 1м полугодии 2020 г., в разрезе федеральных округов
(по данным Банка России)
На рисунке 6 видно, что объем выдачи ипотеки в Центральном и Приволжском федеральных округах стабильно рос с июня 2019 года за исключением традиционной просадки объемов ипотеки в январе, а также апреле-мае 2020 года в связи с режимом самоизоляции граждан в период пандемии коронавируса. Подобный рост нельзя констатировать в других округах, в которых на протяжении последних полутора лет происходили постоянные колебания. Рост объема выданных ипотечных кредитов по выбранным федеральным округам к концу 2019 года объясняется снижением ключевой ставки, происходившей на протяжении года, а также последовавшим за этим увеличением заинтересованности населения в ипотеке.
Рисунок 6. Динамика объема ИЖК, предоставленных за месяц, по самым весомым
по доле ИЖК федеральным округам, млн. руб. (по данным Банка России)
Среди городов России больше всего ипотечных кредитов выдают в Москве и Санкт-Петербурге (рис.7). Так в среднем за месяц в 2019 году объем выданных кредитов в Москве по сравнению со среднемесячными значениями 2018 года увеличился на 63% и составил 36 563 млн. руб. В сравнении со столицей в среднем за месяц в 2019 году в Санкт-Петербурге было выдано ипотечных кредитов на 16 316 млн. рублей.
Рисунок 7. Объем ипотечных жилищных кредитов в рублях, предоставленных в среднем за месяц
в наиболее насыщенных ипотекой городах, Москве и Санкт-Петербурге, млн. руб.
(по данным Банка России)
Что дальше. В общем и целом рынок ипотеки первичного жилья пользуется большей популярностью не только из-за более низких ставок и стоимости финансирования, большей прозрачности, но и потому, что предложение на этом рынке во много раз превышает предложение на вторичном рынке. Также снизились риски контрагента после внедрения системы эскроу-счетов.
По итогам 1-го полугодия 2020 года среднерыночная ставка по ипотеке достигла минимума за всю историю наблюдений, а именно 7,4%. Из-за прогнозируемого в сентябре очередного снижения ключевой ставки вероятно продолжение снижения ипотечной ставки во 2-м полугодии 2020 года.
О том, какие дополнительные риски существуют в данный момент на российском рынке ипотеки, мы расскажем в следующей статье.
Диана Степанова, доцент кафедры финансов и цен РЭУ имени Г. В. Плеханова, специально для ИА Прибыль RU (Калининград).