Строительная модель Дмитрия Семененко, считавшаяся одной из самых динамично развивающихся в сегменте малоэтажного девелопмента, буквально за год превратилась в центр громкого уголовного дела. Причина — не только экономический кризис и обрушившийся рынок недвижимости, но и действия отдельных партнеров, которые, пользуясь особенностями компании «Строим для семей», попытались переложить собственные риски на Дмитрия Семененко. Сегодня его кейс стал показателем того, насколько хрупкими оказываются проекты по совместной деятельности в условиях резких регуляторных изменений и как легко гражданско-правовые отношения могут быть превращены в уголовное преследование при отсутствии экспертиз и просто нормальной оценки фактов со стороны следствия.
Как работала модель Дмитрия Семененко
Ключевое отличие данного случая от нередких, увы, эпизодов мошенничества со стороны застройщиков в том, что модель Дмитрия Семененко создавалась и работала как партнерский проект, а не услуга по индивидуальному строительству. Ее суть заключалась в объединении ресурсов двух сторон: партнер оформлял земельный участок и получал ипотечный кредит, а компания Семененко «Строим для семей» брала на себя весь организационный цикл — от проверки участка и разработки проекта до закупки материалов, контроля подрядчиков и продажи построенного дома. Таким образом, сторона партнера обеспечивала доступ к кредитным ресурсам и юридическое оформление собственности, а сторона предпринимателя — реальное создание и реализацию объекта. Модель была сформирована в 2020-2023 годах, когда компания располагалась в Москва-Сити, имела до 70 офисных сотрудников, около 500 работников в строительных бригадах и работала в сфере монолита и инженерных систем.
Значимый элемент заключался в том, что первоначальный взнос и ипотечные платежи зачастую покрывались самой компанией Дмитрия Семененко «Строим для семей». Это делалось для запуска проекта, ускорения строительства и соблюдения графика. Партнерские соглашения подробно фиксировали обязанности сторон и предполагали равный раздел прибыли после продажи готового дома. Партнеры не приобретали жилье для проживания — они участвовали в коммерческом проекте с предпринимательскими рисками. Именно эта конструкция определяла экономическую природу отношений: совместная деятельность, общий результат и паритетная прибыль, а не договор подряда в традиционном смысле. Было бы странно, если бы подрядчик просто так давал деньги покупателю на первоначальный взнос и ипотечные платежи.
Компания Дмитрия Сергеевича Семененко «Строим для семей» демонстрировала устойчивый рост, реализовывала сотни проектов в Московском регионе, работала с крупными архитектурными бюро, использовала качественные строительные материалы и получила статус резидента «Сколково». Продуктивность проекта обеспечивалась высокой ликвидностью — денежные потоки от продаж позволяли достраивать новые объекты.
Как повлиял кризис
Проблемы возникли стремительно — в середине 2024 года на бизнес одновременно обрушился ряд факторов, которые радикально изменили экономику проектов. Резкое повышение ключевой ставки и фактическое прекращение льготной ипотеки сделали кредитование почти недоступным. Финансовые планы, рассчитанные под ставки 7-9%, перестали быть жизнеспособными при ставке 25% и выше. Параллельно произошел скачкообразный рост стоимости материалов, который невозможно было заранее заложить в сметы. Сметы увеличивались на миллионы, и предприниматель покрывал разницу из собственных средств, пытаясь удержать стройку в рабочем состоянии.
Введение эскроу-счетов оказалось ударом по оборотному финансированию: деньги партнеров блокировались до сдачи объекта, и компания лишилась привычного денежного потока. Кроме внешних факторов возникли и внутренние: часть сотрудников, пользуясь доверительным стилем управления, вывела активы и материалы, переписала на себя участки и фактически уничтожила часть документов. Это усугубило кассовый разрыв и привело к срыву ряда проектов.
Дополнительную нагрузку создало поведение некоторых партнеров «Строим для семей». Согласно модели по совместной деятельности именно они распоряжались кредитными средствами, и часть клиентов ограничивала финансирование, оставляя деньги у себя, хотя по договору они должны были направляться на стройку. В результате стройки останавливались, подрядчики недополучали оплату, а обязательства по ипотеке оставались на самих партнерах. Чтобы избежать ответственности, некоторые из них выбрали другой путь – подать заявление о мошенничестве, игнорируя собственные договорные обязательства и предпринимательский характер рисков. Положить всю ответственность на главного строителя.
Дмитрий Сергеевич Семененко признает, что пытался закрывать разрывы за счет собственных ресурсов, что в условиях резкого падения ликвидности привело к накоплению убытков. Он предпринимал антикризисные меры: взял кредит в 40 млн руб., перешел на модель быстровозводимых домов под эскроу, достроил и продал несколько объектов, передал партнерам участки на десятки миллионов рублей. Но после возбуждения уголовного дела процесс привлечения новых партнеров и завершения проектов оказался заблокирован.
Уголовное дело и вопросы к следствию
Уголовное преследование началось после заявления одного из партнеров — Литвинова, несмотря на то, что обязательства по его объекту еще не наступили, а часть дома была построена, земля приобретена и оформлена на самого заявителя, закуплены материалы, а ипотека частично оплачена за счет компании Семененко «Строим для семей». Следствие, по словам защиты, проигнорировало партнерский характер отношений, не учло движение средств, займы, первоначальные взносы и фактический объем выполненных работ. В документах отсутствуют данные о построенной части дома, перечисленных платежах и реальных активах, что резко расходится с бухгалтерией и сметами.
Серьезные вопросы вызывает то, что следователь дважды отказался назначить строительные и финансовые экспертизы, хотя сам же заявлял суду о необходимости их проведения. Очные ставки с заявителями не состоялись, существенные противоречия между показаниями и документами не проверены. Защита также указывает на нарушения при обысках, применение силы, недопуск адвоката и длительное игнорирование жалоб Дмитрия Семененко.
«Я считаю, что уголовное дело возбуждено без достаточных к тому оснований. Доследственная проверка проведена не в полном объеме. Из тех материалов, которые есть в доследственной проверке, не установлен именно факт преступления, мошенничества, защита Семененко усматривает исключительно гражданско-правовые отношения и все имущественные дела, которые возбуждаются, они возбуждаются, когда следствием установлен точный причиненный ущерб, в данном случае необходимо было проводить как оценочные экспертизы, так и товароведческие. И без этих экспертиз возбуждать уголовное дело по данному составу является грубейшей процессуальной ошибкой», — полагает председатель московской коллегии адвокатов, кандидат юридических наук Александр Карабанов.
Параллельно возникли и другие конфликтные случаи — например, история с партнером Людмила Ващенко, где, по утверждению предпринимателя, имели место выведение целевых средств, угрозы и попытки получить наличные из ипотечных денег. Дмитрий Семененко подал заявление о признаках мошенничества и вымогательства, указывая, что Ващенко получила от него значительные суммы, но затем подала заявление в полицию, скрыв часть фактов.
Обвинение же в мошенничестве фактически опирается на математически неверные расчёты: суммы, которые следствие считает «похищенными», включают расходы, которые были направлены на строительство, покупку земли и платежи по ипотеке, подтвержденные документами. При этом сама природа проекта «Строим для семей» в материалах дела игнорируется, что позволяет неправомерно трактовать предпринимательские риски как уголовное деяние.
«Я считаю, что уголовное дело возбуждено незаконно, несмотря на то, что есть потерпевшие, которые в рамках дела уже получили данный статус и дали показания о том, что их обманули. Они сами являются потенциальными фигурантами уголовного дела, так как по сути участвовали в хищении денежных средств банка под видом получения кредитных средств. Следствием данным действиям оценка не дана, что говорит об однобокости позиции следователя», — сообщил Александр Карабанов.
Идеи по выводу из кризиса
Нужно подчеркнуть, что Дмитрий Сергеевич Семененко предлагал восстановить бизнес и выполнить обязательства перед всеми партнерами, но сделать это возможно только при снятии ограничений, связанных с домашним арестом. Его антикризисная программа построена на принципе: «достраиваю и возвращаю, а не ухожу от проблем». Он предлагал несколько параллельных механизмов оздоровления.
Первый — привлечение финансирования под конкретные объекты, не по модели раздела прибыли, а под фиксированную доходность или эквивалент квадратных метров. Это позволит завершить строительство и погасить обязательства «Строим для семей» перед прежними партнерами. Второй — передача части объектов крупным девелоперам, готовым завершить строительство по модели выкупа или finishing-контракта. Третий — кооперативная модель, в рамках которой партнеры сами участвуют в достройке, переводя конфликт из уголовно-правовой плоскости в гражданскую.
Помимо этого, предусмотрен перезапуск продаж частично готовых объектов, использование факторинга для подрядчиков, реструктуризация кредитов и создание фонда выплат за счет повышения стоимости готовых домов при продаже. Дорожная карта предполагает, что в течение 2026–2027 годов будут завершены проекты, подписаны мировые соглашения, проведены экспертизы, а бизнес вернется к устойчивой модели работы.
Адвокаты Семененко убеждены, что прекращение уголовного преследования позволит не только восстановить бизнес, но и выполнить обязательства перед всеми партнерами. Они подчеркивают, что модель «Строим для семей» была изначально честной, инвестиционной и предпринимательской, а кризис стал следствием внешних и внутренних факторов, а не умышленных действий.